Kentsel Dönüşümde Miras Sorunu Nasıl Çözülür? 2026 Düzenlemeleriyle Kritik Değişiklikler

Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, yaşlanan yapı stokunun ivedilikle yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu yenilenme sürecinin en büyük ve en karmaşık ayağını ise kentsel dönüşüm projeleri oluşturmaktadır. Kentsel dönüşümün finansal ve mühendislik boyutları sıklıkla tartışılsa da, sahada projelerin kilitlenmesine yol açan en büyük engel genellikle hukuki uyuşmazlıklardır. Bu uyuşmazlıkların merkezinde ise “miras” ve “mülkiyet” problemleri yer almaktadır.

Özellikle 1970’li, 1980’li ve 1990’lı yıllarda inşa edilmiş olan ve bugün kentsel dönüşümün birincil hedefi haline gelen binaların ilk sahiplerinin önemli bir kısmı hayatta değildir. Bu durum, tek bir tapu senedinin zaman içerisinde onlarca mirasçıya bölünmesine yol açmıştır. Kentsel dönüşüme girmesi gereken bir binada, hissedarların ve mirasçıların ortak bir karara varamaması, yıllarca süren davalar, ulaşılamayan mirasçılar veya aile içi anlaşmazlıklar binlerce riskli yapının yenilenmesini engellemektedir.

2026 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemeler, kentsel dönüşümde miras uyuşmazlıklarını çözüme kavuşturmak ve süreci hızlandırmak adına devrim niteliğinde adımlar atmıştır. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecinde karşılaştığınız miras sorunlarını, haklarınızı nasıl koruyacağınızı ve en son yasal değişikliklerin size sağladığı imkanları tüm detaylarıyla ele alacağız.

Kentsel Dönüşümde Miras Sorunu Nedir ve Neden Kaynaklanır?

Kentsel dönüşümde miras sorunu, en basit tanımıyla, riskli yapı statüsündeki bir taşınmazın yasal sahibinin vefat etmesi ve bu taşınmaz üzerinde birden fazla yasal mirasçının hak sahibi olmasıyla başlayan uyuşmazlıklar bütünüdür. Bir binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için maliklerin belirli bir çoğunlukla karar alması ve müteahhit firmayla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması gerekir. Ancak mülkiyet miras yoluyla çok ortaklı bir yapıya büründüğünde, karar alma mekanizması ciddi şekilde sekteye uğrar.

Bu sorunun temel kaynaklarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• • Mirasçıların Fikir Ayrılıkları: Kardeşler, kuzenler veya hayatta kalan eş arasında taşınmazın nasıl değerlendirileceğine dair ciddi görüş ayrılıkları yaşanabilir. Kimi mirasçı dairesini yeniletip oturmak isterken, bir diğeri nakit paraya sıkıştığı için doğrudan satmayı talep edebilir.
  • İletişim Kopuklukları ve Ulaşılamayan Mirasçılar: Mirasçıların bir kısmının yurt dışında yaşaması, adreslerinin tespit edilememesi veya ailevi nedenlerle birbirleriyle görüşmemeleri, tebligat süreçlerini ve uzlaşma toplantılarını imkansız hale getirebilir.
  • Maddi Yetersizlikler: Kentsel dönüşüm projelerinde, yeni yapılacak inşaat için müteahhide ek ödeme yapılması (borçlanma) gerekebilir. Mirasçılardan bazılarının bu mali yükü karşılayacak gücünün olmaması, tüm süreci durdurabilir.
  • Psikolojik Çatışmalar: Aile apartmanlarında yaşanan şerefiye, kat paylaşımı ve geçmişten gelen kişisel kırgınlıklar, rasyonel kararlar alınmasının önüne geçerek hukuki birer kör düğüme dönüşür.

Mülkiyet Türlerinin Rolü: Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Farkı

Miras kalan bir gayrimenkulün kentsel dönüşüm sürecindeki hukuki statüsünü belirleyen en kritik unsur, tapudaki mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu uyarınca, mirasbırakanın vefatıyla birlikte tereke üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) kurulur.

Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların terekede yer alan mallar üzerinde belirli, somutlaşmış payları yoktur. Tüm mirasçılar, taşınmazın tamamına hep birlikte maliktir. Bu mülkiyet türünün en büyük zorluğu, mülk üzerinde yapılacak her türlü tasarruf ve karar için oybirliği şartının aranmasıdır. Yani elbirliği mülkiyetine konu bir dairede, altı mirasçıdan sadece birinin bile kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamaması, o dairenin bütünüyle sürecin dışında kalmasına veya kilitlenmesine neden olur.

Bu kilidi açmanın yolu, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) dönüştürmektir. Paylı mülkiyete geçildiğinde, her bir mirasçının tapuda net bir hisse oranı (örneğin 1/4, 3/8 gibi) belirlenir. Paylı mülkiyette, her hissedar kendi payı üzerinde bağımsız kararlar alabilir ve kentsel dönüşüm mevzuatının öngördüğü çoğunluk hesaplamalarında bu paylar esas alınır. Mirasçılardan biri veya birkaçı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak veya tüm mirasçıların tapu müdürlüğüne rızaen başvurmasıyla elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir.

Tapuda İntikal İşlemlerinin Yapılmaması Süreci Nasıl Felç Eder?

Uygulamada en sık karşılaşılan ihmallerden biri, mirasbırakan vefat ettikten sonra yasal mirasçıların tapu müdürlüğüne giderek miras intikali işlemini gerçekleştirmemesidir. Tapu kayıtlarında mülk hala vefat etmiş olan kişinin (örneğin dedenizin veya babanızın) üzerinde görünmeye devam eder. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde tam bir hukuki felce neden olur.

Çünkü kentsel dönüşüm kanununa göre, oy hakkı ve imza yetkisi yalnızca “resmi maliklere” aittir. Vefat etmiş bir kişi adına imza atılamayacağı gibi, tapuda ismi tescil edilmemiş mirasçıların da doğrudan attığı imzalar geçersiz sayılacaktır. İntikal yapılmadığında, müteahhit firma kiminle muhatap olacağını bilemez, resmi kurumlardan alınacak ruhsat ve izinler askıda kalır.

Ancak yasa koyucu bu tıkanıklığı aşmak için kolaylaştırıcı bir mekanizma sunmuştur. Kentsel dönüşüm uygulamalarında, eğer mirasçılar kendiliklerinden intikal işlemini yapmıyorlarsa, diğer kat malikleri, müteahhit veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ilgili idare) devreye girebilir. Yetkili idare veya mahkeme kanalıyla alınan veraset ilamına dayanarak, rıza göstermeyen mirasçıların payları üzerinde de resen (doğrudan) intikal işlemleri gerçekleştirilebilir. Böylece tapu sicili güncellenir ve yasal süreç sekteye uğramadan devam eder.

Kentsel Dönüşümde Karar Yeter Sayısı: %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı

Kentsel dönüşüm projelerinde geçmiş yıllarda uygulanan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, özellikle çok hisseli miraslık binalarda ciddi tıkanmalara yol açmaktaydı. Küçük hisselere sahip birkaç mirasçının veya uzlaşmaz azınlığın projeyi engellemesi, can güvenliğini tehdit eden binaların yenilenmesini geciktiriyordu. Yapılan kanuni düzenlemelerle birlikte, riskli binaların yıkılması ve yeniden yapılması sürecindeki karar yeter sayısı salt çoğunluk (%50+1) olarak yeniden belirlenmiştir.

Bu kural kapsamında, bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, müteahhit seçimi, kat karşılığı sözleşme şartları ve yeni projenin detayları, arsa payları oranında en az %50+1 çoğunluğa sahip maliklerin onayıyla karara bağlanabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, çoğunluğun kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanmasıdır. Örneğin, 10 daireli bir apartmanda 3 dairenin sahibi olan tek bir kişi, arsa payı %51’e ulaşıyorsa tek başına karar alma gücüne sahip olabilir. Mirasçıların yoğunlukta olduğu binalarda, kendi aralarında anlaşarak paylı mülkiyete geçen ve blok halinde hareket eden mirasçılar, bu %50+1’lik salt çoğunluk dengesini doğrudan değiştirebilirler. Çoğunluğun aldığı karar, projeye onay vermeyen veya sessiz kalan diğer %49’luk azınlık grubu (ve uyuşmazlık çıkaran mirasçıları) bağlar.

Ortak Karara Katılmayan Mirasçıların Hisselerinin Satışı Süreci

Eğer binadaki hissedarların en az %50+1’i kentsel dönüşüm kararı almış ve bir müteahhitle anlaşmışsa, bu karara katılmayan veya miras ihtilafları nedeniyle imza atmayan diğer mirasçıların hisseleri risk altındadır. Yasa, çoğunluğun aldığı karara uymayan azınlık paylarının kamulaştırılması veya satılması yöntemini öngörmektedir.

Süreç şu şekilde işler:

• • 1. Kararın Tebliği: Salt çoğunlukla alınan kentsel dönüşüm kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan mirasçılara noter vasıtasıyla, elektronik tebligatla ya da ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bu bildirimde, mirasçılara kararı kabul etmeleri için 15 günlük kesin bir süre tanınır.
    2. SPK Lisanslı Değer tespiti: Karara katılmayan mirasçıların taşınmazlarının güncel değeri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları tarafından tespit edilir.
    3. Açık Artırma ile Satış: 15 günlük süre içinde anlaşmayı imzalamayan mirasçıların arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili yerel idare tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
    4. Öncelikli Alım Hakkı: Bu ihalede öncelikli satın alma hakkı, binada kentsel dönüşüm kararına onay veren diğer paydaşlarındır. Eğer diğer kat malikleri bu hisseyi satın almazsa, hisse üçüncü şahıslara veya devlete satılır.

Bu süreç, mirasçıların mülksüzleşmesine yol açabileceği için son derece dikkatli yönetilmelidir. Sırf aile içi çekişmeler veya şerefiye anlaşmazlıkları yüzünden tebligatları cevapsız bırakmak, çok değerli bir aile yadigarı mülkün değerinin altında satılmasına ve aile dışına çıkmasına neden olabilir.

Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: 2026 Yönetmelik Değişiklikleri ve Tek Hak Sahibi Yetkisi

4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm süreçlerini kökten değiştirmiş ve hızlandırmıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yayımlanan bu tarihi düzenleme, özellikle mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle kilitlenen projeler için can kurtaran niteliğindedir.

Bu yeni düzenlemenin getirdiği en radikal değişikliklerden bazıları şunlardır:

• • 1. Tek Hak Sahibinin Başvurusu Yetiyor: Artık riskli binaların tespit edilmesi, yıkım sürecinin başlatılması ve karar alma mekanizmasının tetiklenmesi için tüm mirasçıların veya çok sayıda malikin rızası aranmıyor. Sadece tek bir hak sahibinin (mirasçının) yazılı istemi bile idari karar sürecini başlatmak için yeterli kabul ediliyor.
    2. İtiraz Edenlerin Payını Devlet Alabilecek: Kentsel dönüşüm kararına haksız veya spekülatif gerekçelerle itiraz eden, süreci baltalayan mülk sahiplerinin ya da uzlaşmaz mirasçıların payları devlet eliyle hızlıca satılacak. Eğer ihaleye katılan olmazsa veya bina arsa haline dönerse, bu payları doğrudan devlet (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) satın alabilecek. Böylece projelerin tıkanması tamamen önlenecek.
    3. Ruhsat Başvurularında Sıkı Denetim: İnşaat ruhsatı başvurularında usulsüzlüklerin ve hak kayıplarının önüne geçmek amacıyla yeni bir güvenlik adımı eklenmiştir. Artık belediyelerden veya yetkili kurumlardan inşaat ruhsatı alınabilmesi için, salt çoğunluk kararının tüm maliklere (ve dolayısıyla tüm mirasçılara) usulüne uygun olarak iletildiği ve hisse satışı işlemlerinin resmi olarak başlatıldığı belgelenmek zorundadır. Yetkili idareler, satış dosyası üzerinden detaylı bir inceleme yaptıktan sonra ruhsat onayını verecektir.

Bu düzenlemeler, mirasçılardan birinin süreci “kilitlerim ve fahiş fiyat talep ederim” şeklindeki kötü niyetli yaklaşımlarını tamamen işlevsiz hale getirmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kentsel Dönüşümü Durdurur mu?

Mirasçılar arasında mülk paylaşımı konusunda tam bir uzlaşma sağlanamadığında başvurulan en yaygın hukuki yol, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan Ortaklığın Giderilmesi (eski adıyla izale-i şüyu) davasıdır. Mirasçılardan her biri, diğer ortakların rızası olmaksızın bu davayı açarak ortaklığın aynen taksim (bölüşme) yoluyla, bu mümkün değilse icra kanalıyla satış yapılarak bedelinin paylaştırılması suretiyle sonlandırılmasını talep edebilir.

Uzun yıllar boyunca kentsel dönüşüm uygulamalarında en büyük tartışma konularından biri, devam eden bir ortaklığın giderilmesi davasının kentsel dönüşüm sürecini durdurup durdurmayacağı olmuştur. Bazı uzlaşmaz mirasçılar, kentsel dönüşüm projelerini geciktirmek veya engellemek amacıyla kötü niyetli olarak bu davaları açmaktaydı.

Yasal mevzuatta yapılan net düzenlemelerle bu tartışma tamamen sona ermiştir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine eklenen fıkra uyarınca; riskli yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılması mümkündür. Ancak, ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, kentsel dönüşüm kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile karar almasına, sözleşme yapmasına ve inşaat işlemlerini yürütmesine kesinlikle engel teşkil etmez.

Yani, bir mirasçı izale-i şüyu davası açsa bile, diğer mirasçılar ve kat malikleri %51 çoğunluğu sağlayarak binayı yıkıp müteahhitle inşaata başlayabilirler. Mahkeme, kentsel dönüşüm sürecindeki hisse satış ihalelerinin sonucunu bekletici mesele yapar, çünkü açık artırma sonunda tapudaki malik sıfatı değişecektir. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşümü durdurmak için bir “silah” olarak kullanılamaz.

Temmuz 2026 Tarihli 12. Yargı Paketi: Miras Kalan Tapuların Satışında Devrim

16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaşan ve kamuoyunda 12. Yargı Paketi (7589 Sayılı Kanun) olarak bilinen yasal düzenleme, miras hukukunda ve ortaklığın giderilmesi davalarında tarihi bir dönüm noktası oluşturmuştur. Bu kanunun getirdiği yenilikler, kentsel dönüşüm sürecindeki miras uyuşmazlıklarının çözüm şeklini de doğrudan etkilemektedir.

Eski uygulamada, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkemece satışına karar verilen miras taşınmazları, doğrudan UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden herkese açık olarak ihaleye çıkarılmaktaydı. İlk ihalede teklif verme baremi, taşınmazın muhammen (biçilen) değerinin %50’si üzerinden başlıyordu. Bu durum, aile yadigarı değerli mülklerin, arsaların veya binaların, piyasa değerinin çok altında dışarıdan gelen spekülatörlerin, fırsatçıların eline geçmesine yol açıyor ve mirasçıları ciddi şekilde mağdur ediyordu.

• Yargı Paketi ile getirilen yeni sistem, miras yoluyla edinilen mülklerin yabancıların eline ucuza geçmesini engellemeyi ve öncelikle aile içinde kalmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Yeni düzenlemeye göre; tüm maliklerin miras yoluyla pay sahibi olduğu ve aralarında dışarıdan üçüncü bir şahsın bulunmadığı taşınmazlarda, mahkeme kararıyla ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde, birinci açık artırma sadece ve sadece malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.

12. Yargı Paketi ile Gelen Mirasçıya Öncelikli Satış Hakları ve Sınırları

• • 12. Yargı Paketi ile Gelen Mirasçıya Öncelikli Satış Hakları ve Sınırları

Yeni yasal sistemin uygulama detayları ve getirdiği sınırlar, kentsel dönüşüme girecek arsalar üzerindeki miras haklarını doğrudan koruma altına almaktadır.

Sistemin işleyiş kuralları şu şekildedir:

• • 1. Asgari %100 Muhammen Bedel Şartı: Sadece mirasçılar arasında yapılacak olan bu ilk ihalede, açılış fiyatı taşınmazın belirlenen rayiç (muhammen) değerinin %100’ü olmak zorundadır. Yani mülkün değeri 10 milyon TL olarak belirlenmişse, mirasçılardan biri bu mülkü almak için en az 10 milyon TL teklif etmek durumundadır. Eski sistemdeki gibi %50 bedelle ucuza kapatma dönemi mirasçılar arası ihalede geçerli değildir.
    2. Dışarıya Açık İkinci İhale: Eğer mirasçılar arasında yapılan bu ilk açık artırmada hiçbir mirasçı mülkü satın almak istemez veya alıcı çıkmazsa, o takdirde ihale başarısız sayılır. Ancak bu aşamadan sonra, ikinci ihale genel hükümlere göre herkese açık olarak gerçekleştirilir ve olağan satış baremleri (muhammen bedelin %50’si ile başlama kuralı) uygulanır.
    3. Teminat Muafiyetinin Kaldırılması ve Cezai Yaptırımlar: Geçmişte hissedarların teminat yatırmadan ihaleye girip son anda parayı yatırmayarak ihaleyi sabote etme imtiyazı bulunuyordu. 12. Yargı Paketi ile bu kötü niyetli girişimlerin önüne geçilmesi için nakdi teminat şartı getirilmiştir. Ayrıca, en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan kişiye, teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanacaktır.

Bu düzenleme, kentsel dönüşümde arsa haline gelmiş olan ancak üzerindeki miras kavgası bitmeyen parsellerde, mirasçıların hak kaybetmeden mülkü aile içinde rasyonel bir değerle paylaşmasına imkan tanımaktadır.

Mirasçılar Arasında Yaşanan Şerefiye ve Paylaşım Savaşları

Kentsel dönüşüm uzmanlarının sahada en çok karşılaştığı dramatik durumlardan biri, aile apartmanlarında yaşanan paylaşım savaşlarıdır. “Betondaki yıkımdan ziyade ailede yaşanan yıkım” olarak nitelendirilen bu süreçte, uzun yıllar aynı sofrayı paylaşmış kardeşler ve akrabalar mahkemelik olmaktadır. Bu savaşların temelinde genellikle şerefiye ve kat paylaşım planları yatmaktadır.

Şerefiye; bir binadaki dairelerin cephesi, manzarası, bulunduğu kat, güneş alma durumu ve gürültü seviyesi gibi unsurlara göre sahip olduğu değer farkını ifade eder. Kentsel dönüşüm öncesinde herkesin dairesi eş değer görünürken, yeni yapılacak modern projede hangi mirasçının hangi katı alacağı büyük bir kriz konusudur.

Sıkça yaşanan uyuşmazlık başlıkları şunlardır:

• • 1. En Üst Kat ve Manzara Çekişmeleri: Eski binada en üst katta oturan mirasçı, yeni projede de en üst katı ve deniz/şehir manzarasını talep eder. Ancak imar değişiklikleri nedeniyle yeni binanın kat sayısı değişmiş veya kat planları farklılaşmış olabilir.
    2. Dükkan ve Ticari Alan Paylaşımları: Binanın zemin katında yer alan yüksek kira getirili dükkanların kime ait olacağı veya buradaki gelir ortaklığının nasıl bölüşüleceği en büyük kavga nedenidir. Konut almak istemeyen, sadece dükkan payı talep eden mirasçılar süreci tıkayabilir.
    3. Gizli Vekaletler ve Manipülasyonlar: Müteahhit firmaların, bazı mirasçılarla kapalı kapılar ardında özel anlaşmalar yapması, onlara ekstra haklar veya gizli ödemeler vaat etmesi, diğer mirasçılar tarafından öğrenildiğinde güven ilişkisini tamamen yok eder.

Bu tür durumlarda, süreci duygusal kararlarla yönetmek yerine, bağımsız SPK lisanslı değerleme uzmanlarından şerefiye raporu almak en sağlıklı yoldur. Bilimsel metotlarla hangi dairenin ne kadar şerefiye değerine sahip olduğu matematiksel olarak ortaya konduğunda, mirasçılar arasındaki adaletsizlik hissi ve tartışmalar büyük ölçüde son bulmaktadır.

Miras Kaynaklı Kentsel Dönüşüm İhtilaflarında Çözüm Yolları ve Yol Haritası

Mirasçısı olduğunuz bir taşınmazın kentsel dönüşüm sürecinde kilitlenmesini önlemek ve haklarınızı yasal sınırlar içinde korumak için izlemeniz gereken stratejik adımlar şunlardır:

• Hukuki Durum Analizi Yapın: İlk yapmanız gereken, taşınmazın tapu kaydını incelemektir. Miras intikali yapılmış mı? Elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi geçerli? Veraset ilamını (mirasçılık belgesini) e-Devlet üzerinden veya sulh hukuk mahkemesi/noterden temin ederek yasal pay oranlarınızı netleştirin.
• Rızaen Paylı Mülkiyete Geçin: Eğer elbirliği mülkiyeti varsa, tüm mirasçılarla görüşerek tapuda oybirliğiyle paylı mülkiyete geçiş işlemini (taksim veya rızaen taksim) tamamlayın. Bu, kentsel dönüşüm sürecinde her mirasçının kendi payını bağımsız yönetebilmesini sağlar.
• Arsa Payı Düzeltme Davası Seçeneğini Değerlendirin: Eski binalarda arsa payları genellikle gelişi güzel yazılmıştır. Örneğin, 150 metrekarelik çatı dubleksi ile 60 metrekarelik bodrum kat dairesinin arsa payı tapuda eşit görünüyor olabilir. Kentsel dönüşümde haklarınız arsa payınız oranında dağıtılacağı için, eğer bir adaletsizlik varsa bina yıkılmadan önce Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açarak yasal payınızı düzeltin.
• Uzman Arabulucu Desteği Alın: Mirasçılarla yüz yüze iletişim kuramadığınızda veya tartışmalar büyüdüğünde, gayrimenkul ve miras hukuku alanında uzmanlaşmış tarafsız bir arabulucudan destek isteyin. Hukuki süreçlerin maliyetini ve risklerini gören mirasçılar, arabuluculuk masasında anlaşmaya çok daha yatkın olmaktadır.

Mirasçıların Haklarını Koruması İçin Kritik Sözleşme ve Vekaletname Analizleri

Müteahhit firmalarla yapılacak görüşmelerde ve imzalanacak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri aşamasında mirasçıların en çok düştüğü hata, “Biz aile arasında hallederiz, müteahhit ne diyorsa imzalayalım” safdilliğidir. Unutulmamalıdır ki, kentsel dönüşümde atılan bazı imzaların geri dönüşü yoktur ve tüm yaşam birikiminizin kaybıyla sonuçlanabilir.

Sözleşme sürecinde şu hususlara hayati önem gösterilmesi gerekmektedir:

• Vekaletname Riskleri: Müteahhit firmaya veya mirasçılardan birine verilen “geniş yetkili” vekaletnameler suiistimale son derece açıktır. Vermiş olduğunuz vekaletnamede yetkilerin sınırlandırılması gerekir. Örneğin, “Taşınmazı satma, ipotek etme, başkasına devretme” yetkisi içermeyen, sadece “Kentsel dönüşüm işlemleri, proje onayları ve ruhsat takibi ile sınırlı” özel vekaletnameler tercih edilmelidir.
• Teknik Şartname Detayları: Yeni binada kullanılacak malzemelerin kalitesinden, asansör markasına, yalıtım standartlarından, ortak alanların paylaşımına kadar her detay sözleşme ekindeki teknik şartnamede açıkça yazmalıdır.
• Gecikme Tazminatı ve Kira Yardımı: İnşaatın ne kadar sürede tamamlanacağı (örneğin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay veya 24 ay) net olarak belirlenmeli, olası gecikmeler için müteahhidin ödeyeceği aylık cezai şart (gecikme tazminatı) ve güncel ekonomik koşullara uygun kira yardımı tutarları sözleşmeye eklenmelidir.
• Profesyonel Sözleşme Analizi: İmzalamayı düşündüğünüz sözleşmeyi mutlaka kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukata inceletin. Haklarınızı koruyacak cezai şartlar ve teminat ipotekleri sözleşmede yer almalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Miras kalan bir evde tek bir mirasçının kentsel dönüşüm istemesi yeterli midir?

Evet, 2026 yılında yürürlüğe giren yeni yönetmelik değişiklikleri uyarınca, riskli yapı tespiti yapılması, yasal sürecin tetiklenmesi ve karar mekanizmasının başlatılması için tek bir mirasçının veya hak sahibinin başvurusu yeterlidir. Ancak binanın yıkımından sonra yeni yapılacak proje için kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması aşamasında, arsa payları oranında en az %50+1 salt çoğunluğun sağlanması şarttır.

Tapuda miras intikali yapılmamışsa kentsel dönüşüm süreci durur mu?

Hayır, kentsel dönüşüm süreci durmaz. Mirasçıların intikal işlemlerini yapmaktan kaçınması durumunda, diğer hissedarlar, müteahhit veya ilgili idari kurumlar yasal yollardan veraset ilamı alarak tapu müdürlüğünde mirasçılar adına resen (doğrudan) intikal işlemini gerçekleştirebilirler. Bu sayede süreç yasal olarak ilerlemeye devam eder.

12. Yargı Paketi kentsel dönüşümdeki arsa payı satışlarını nasıl etkiliyor?

• Yargı Paketi, miras kalan mülklerin ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) davalarındaki satış yöntemini kökten değiştirmiştir. Eğer kentsel dönüşüme giren bir parselde mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılır ve mahkeme satış kararı verirse, birinci açık artırma sadece kendi aralarındaki mirasçılara özel olarak yapılır. Bu ihalede başlangıç fiyatı muhammen bedelin %100’üdür. Böylece arsa payının ucuza dışarıya satılması engellenmiş olur. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa, ikinci ihale herkese açık olarak yapılır.

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan mirasçının payı kime satılır?

Salt çoğunluğun (%50+1) aldığı karara katılmayan, sözleşmeyi imzalamayan mirasçının arsa payı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkilendirilmiş belediye tarafından açık artırma ile satışa çıkarılır. Bu ihalede öncelikli satın alma hakkı, kentsel dönüşüm kararına onay veren diğer paydaşlarındır. Diğer paydaşlar satın almazsa, pay üçüncü kişilere satılır. 2026 düzenlemesine göre, payı doğrudan devlet de satın alabilmektedir.

Mirasçılardan biri kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamazsa süreç nasıl ilerler?

Eğer imzalamayan mirasçının payı hariç tutulduğunda binada %50+1 salt çoğunluk sağlanabiliyorsa, süreç durmaz. Çoğunluk anlaşmayı imzalar, ardından imzalamayan mirasçıya 15 günlük süre verilir. Bu süre sonunda da imza atmazsa, o mirasçının arsa payı SPK lisanslı değer tespiti yapıldıktan sonra açık artırmayla satılarak projeden çıkarılır ve inşaata başlanır.

Ortaklığın giderilmesi davası açarak kentsel dönüşümü engellemek mümkün müdür?

Hayır, kesinlikle mümkün değildir. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan net değişiklikler doğrultusunda, bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılmış olması, o taşınmazda paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile kentsel dönüşüm kararı almasına, yıkım yapılmasına ve inşaat sözleşmesi akdedilmesine engel teşkil etmez. Mahkeme kentsel dönüşüm sürecindeki idari işlemleri durduramaz.