SIFIR BİNALAR YÜZÜNE BAKILMIYOR! Sokak Sokak Gezip ‘Çürük Ev’ Arıyorlar: Kentsel Dönüşümde Akılalmaz Yatırım Çılgınlığı!

Gayrimenkul sektöründe ezber bozan dönem! Vatandaş sıfır ve lüks daireleri bir kenara bıraktı, kentsel dönüşüme girecek eski ve riskli binaların peşine düştü. Peki, insanlar neden bile bile “yıkılacak” evleri satın almak için birbiriyle yarışıyor? İşte piyasayı altüst eden o gizli formül ve “çürük binadan servet yaratma” formülünün detayları…

GÜNDEM / ÖZEL HABER

Türkiye genelinde deprem güvenliği için hayati önem taşıyan kentsel dönüşüm süreci, son dönemde konut piyasasında benzersiz bir yatırım çılgınlığına dönüştü. Satılık sıfır, lüks ve peyzajlı daireler ilan sitelerinde alıcı beklerken; 30-40 yıllık, yıpranmış ve kentsel dönüşüm sınırındaki binalar kapış kapış gidiyor. Sermaye sahipleri ve küçük yatırımcılar adeta sokak sokak gezerek “yıkılacak bina” avına çıktı.

Peki, herkesin kaçmaya çalıştığı bu eski yapılar nasıl oldu da gayrimenkulün en karlı yatırım aracı haline geldi? Finans ve gayrimenkul uzmanları, bu sıra dışı yönelimin arkasındaki şok edici gerçekleri açıkladı.

1. “1 Alıp 3 Kazanma” Dönemi: Eski Ev Al, Sıfır Daireyi Kap!

Yatırımcıların eski binalara yönelmesindeki en büyük motivasyon, dönüşüm tamamlandığında ortaya çıkan devasa “değer artışı primi”.

Örneğin; bugün kentsel dönüşüm kararı alınmak üzere olan ya da görüşmeleri süren eski bir binadan 2 milyon TL’ye satın alınan yıpranmış bir daire, dönüşüm süreci tamamlanıp sıfırlandığında değerini katlıyor. Bölgesine göre değişiklik gösterse de, dönüşüm sonrasında inşa edilen yeni ve depreme dayanıklı modern konutlar 6 ila 8 milyon TL gibi astronomik rakamlara alıcı bulabiliyor. Yatırımcı, inşaat sürecindeki geçici zahmete katlanarak kısa sürede sermayesini üçe, hatta dörde katlama şansı yakalıyor.

2. Devlet Destekleri ve Vergi Muafiyetleri İştah Kabartıyor

Sıfır bir daire satın alırken ödenen tapu harçları, vergiler ve diğer masraflar ciddi bir yük oluştururken; kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlar yatırımcısına adeta mali cennet sunuyor.

Kentsel dönüşüme giren binalarda;

• Tapu harcı muafiyeti,

• Belediye harçları ve noter ücretlerinde büyük indirimler,

• Devlet destekli düşük faizli kentsel dönüşüm kredileri,

• Kira yardımı ve taşınma desteği gibi teşvikler, yatırımcıların maliyetlerini minimuma indiriyor. “Sıfır vergi, yüksek kazanç” formülü, sermaye sahiplerinin iştahını kabartıyor.

3. “Arsa Payı” Asla Kaybetmez!

Gayrimenkul uzmanlarına göre, beton eskir ancak konum eskimez. Eski binalar genellikle şehrin en merkezi, ulaşımı en kolay ve oturmuş semtlerinde yer alıyor. Sıfır projeler ise çoğunlukla şehrin çeperlerinde, merkeze uzak noktalarda yükseliyor.

Yatırımcılar, eski binadan ev alırken aslında binanın betonuna değil, o merkezi konumdaki “arsa payına” yatırım yaptıklarını biliyorlar. Bina yıkılsa bile, şehrin göbeğindeki o değerli arsa payı yatırımcının en büyük güvencesi oluyor.

“Ev Sahipleri Ucuza Kaptırıyor, Yatırımcı Pusuya Yatıyor”

Sektör temsilcileri, acil nakit ihtiyacı olan ya da kentsel dönüşümün getireceği inşaat maliyetleriyle, müteahhit görüşmeleriyle uğraşmak istemeyen ev sahiplerinin büyük hata yaptığını belirtiyor.

Uzmanlar uyarıyor: “Birçok ev sahibi süreçten yorulduğu için dairesini gerçek değerinin çok altında piyasaya sürüyor. Pusuya yatan uyanık yatırımcılar ise bu daireleri anında nakit parayla topluyor. Bugün ‘ucuz’ diye elden çıkarılan o eski daireler, 2-3 yıl sonra sahiplerine servet kazandıracak birer altına dönüşüyor. Vatandaşlarımız kentsel dönüşüm potansiyeli olan evlerini satarken acele etmemeli.”

Ancak Dikkat: Kentsel Dönüşümden Ev Almak “Altın” Derken “Elinizde Kalabilir!”

Kentsel dönüşüm yatırımı her ne kadar yüksek kazanç vaat etse de, uzmanlar tuzaklara karşı da uyarıyor. Binadaki kat maliklerinin anlaşamaması, müteahhitlerin işi yarım bırakma riski, SİT alanı engelleri veya imar durumundaki uyuşmazlıklar süreci yıllarca uzatabiliyor. Bu nedenle uzmanlar, “Kentsel dönüşümden ev alırken mutlaka arsa payını, belediyedeki imar durumunu ve apartmandaki uzlaşma oranını sorgulayın” tavsiyesinde bulunuyor.