İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Seferberliği ve İlçeler Bazında En Çok Başvuru Yapan Bölgelerin Detaylı Analizi

Türkiye’nin ekonomik, kültürel ve demografik kalbi konumundaki İstanbul, aktif fay hatlarına yakınlığı ve yaşlanmış yapı stoku nedeniyle tarihinin en kapsamlı kentsel yenilenme sürecinden geçmektedir. Marmara Denizi merkezli olası bir depreme karşı kentin dirençli hale getirilmesi amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları, 2026 yılı itibarıyla ivmesini en üst seviyeye çıkarmıştır. Kent genelindeki 39 ilçenin tamamında riskli yapıların tespiti ve tahliyesi aralıksız sürerken, mevzuat kolaylıkları, finansman modelleri ve kamu destekleri vatandaşların dönüşüm talebini doğrudan artırmıştır. Mülk sahiplerinin can ve mal güvenliğini teminat altına alma isteği ile gayrimenkul değerini koruma çabası birleştiğinde, kentsel dönüşüm başvurularında ilçeler arası belirgin bir yarışın yaşandığı gözlemlenmektedir.

İstanbul genelinde sürdürülen dönüşüm hareketinde başvuru sayıları; binaların yapım yılı, yapı malzemesi kalitesi, zemin yapısı, ilçe belediyelerinin sunduğu idari kolaylıklar ve merkezi hükümetin finansal teşvikleri doğrultusunda şekillenmektedir. Özellikle 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş olan binaların yoğunlaştığı bölgelerde başvuru grafiği dik bir tırmanış göstermektedir. Hem Avrupa hem de Anadolu Yakası’nda yer alan kimi ilçeler, toplam başvuru hacmi ve tamamlanan bağımsız bölüm sayısı bakımından öne çıkmaktadır. Kentsel yenilenme sürecinin bu denli kitlesel bir boyuta ulaşması, İstanbul’un gelecekteki mimari dokusunu ve nüfus dağılımını yeniden şekillendirmektedir.

5N1K Çerçevesinde İstanbul’un Kentsel Dönüşüm Panoraması

İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm hamlesi, habercilik ilkesi olan 5N1K (Ne, Nerede, Ne Zaman, Nasıl, Neden, Kim) metodolojisi çerçevesinde ele alındığında, sürecin boyutu ve toplumsal etkisi net biçimde ortaya konulmaktadır.

• • Ne? Kentsel dönüşüm, mühendislik ömrünü tamamlamış, olası bir sarsıntıda yıkılma veya ağır hasar alma riski taşıyan binaların yıkılarak yerlerine deprem yönetmeliklerine uygun, radye temel ve perde beton sistemli modern konut ve iş yerlerinin inşa edilmesidir. Süreç sadece bireysel bina yenilemeyi değil, aynı zamanda altyapının, sosyal donatı alanlarının ve ulaşım ağlarının modernizasyonunu kapsamaktadır.
  • Nerede? İstanbul’un 39 ilçesinin tamamında eş zamanlı olarak yürütülen dönüşüm faaliyetleri, özellikle Marmara sahil şeridine yakın olan, 1999 öncesi yapı stokunun yüksek olduğu ve zemin ivme değerlerinin risk teşkil ettiği ilçelerde yoğunlaşmaktadır. Bahçelievler, Avcılar, Kadıköy, Bakırköy, Küçükçekmece, Zeytinburnu ve Bağcılar bu sürecin merkezinde yer alan öncelikli alanlar olarak kaydedilmektedir.
  • Ne Zaman? 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal altyapısı kavuşturulan dönüşüm, 2023 yılında başlatılan teşvikler ve 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişiklikleriyle tarihî bir ivme yakalamıştır. Mevcut kamu destekleri ve kredi mekanizmaları için belirlenen son başvuru ve işlem takvimleri doğrultusunda 2026 yılı sonuna kadar tüm süreçlerin hızlandırılması hedeflenmektedir.
  • Nasıl? Hak sahipleri, yetkili lisanslı kuruluşlara başvurarak binalarından karot numunesi almakta ve riskli yapı tespiti yaptırmaktadır. Raporun onaylanmasını müteakip bina kat maliklerinin basit çoğunluğu (%50+1) ile karar alınmakta, müteahhit veya kamu iştirakleri (KİPTAŞ, TOKİ) ile sözleşmeler imzalanmaktadır. Süreç boyunca devlet tarafından hibe, düşük faizli kredi ve taşınma desteği sağlanmaktadır.
  • Neden? İstanbul’da bilimsel modellemelere göre 60 bin ila 90 bin binanın olası büyük bir depremde ağır hasar alması veya tamamen çökmesi beklenmektedir. Yaklaşık 7,5 milyon insanın yaşadığı 2 milyon bağımsız bölümün risk altında bulunması, kentsel dönüşümü sosyo-ekonomik ve insani bir zorunluluk haline getirmektedir.
  • Kim? Süreç; Çevre, Şehirmcilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), 39 ilçe belediyesi, özel inşaat firmaları, KİPTAŞ ve en önemlisi kendi yaşam alanlarını güvenli kılmak isteyen kat malikleri iş birliğiyle yürütülmektedir.

2026 Yılı İstatistikleriyle İstanbul’un Yapı Stoğu ve Risk Analizi

2026 yılı verileri incelendiğinde, Türkiye genelinde 2012 yılından bu yana 6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecine alınan toplam bağımsız bölüm sayısının 2 milyon 737 bin düzeyine ulaştığı görülmektedir. Bu kapsamda 2 milyon 369 bin bağımsız bölümün dönüşümü başarıyla tamamlanırken, 368 bin konut ve iş yerinde ise inşaat ve yenileme çalışmaları aktif olarak devam etmektedir. Türkiye genelindeki dönüşüm hamlesinin merkez üssü ise İstanbul’dur. Kent, ülke genelinde yürütülen dönüşüm uygulamalarının yaklaşık yüzde 47’sine tekabül eden devasa bir hacmi barındırmaktadır.

İstanbul özelindeki resmi istatistiklere bakıldığında, 2012 yılından 2026 yılı ortalarına kadar geçen süreçte toplam 1 milyon 274 bin bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına dâhil edilmiştir. Bu bağımsız birimlerin 998 bini tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmiş, 276 bin bağımsız bölümde ise saha çalışmaları ve inşaat süreçleri kararlılıkla sürdürülmektedir. Sektör temsilcileri ve uzmanların değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde halen yaklaşık 1,5 milyon riskli bağımsız bölüm bulunmakta ve bunlardan 600 bininin hiç vakit kaybetmeksizin acil olarak dönüştürülmesi gerekmektedir.

İstanbul’daki yapı stoğunun yaş profili incelendiğinde, binaların büyük çoğunluğunun 1999 yılı öncesinde yürürlükte olan 1975 Deprem Yönetmeliği standartlarına göre inşa edildiği anlaşılmaktadır. Bu binalarda kullanılan beton kalitesinin düşük olması (hazır beton yerine deniz kumu ve çakıl kullanımı), düz demir donatı tercih edilmesi, yetersiz zemin etütleri ve izinsiz kat ilaveleri gibi faktörler, yapıların deprem dayanımını son derece kritik seviyelere düşürmektedir. 2026 yılı itibarıyla megakentte yıllık ortalama 50 bin ila 60 bin bağımsız bölümün yenilenmesi hedeflenmekte ve başvuru istatistikleri bu hedefin yakalanmasında kilit rol oynamaktadır.

Kentsel Dönüşüme En Çok Başvuran İlçeler ve Başvuru Yoğunluğunun Sebepleri

İstanbul genelinde kentsel dönüşüme yönelik talebin ilçeler arasındaki dağılımı incelendiğinde, homojen bir tablodan ziyade belirli bölgelerde kümelenmiş yoğun başvurular göze çarpmaktadır. Mülk sahiplerinin risk tespiti ve yenileme kredilerine gösterdiği ilgide; semtlerin coğrafi konumu, binaların yaş ortalaması, gayrimenkul metrekare rayiç değerleri ve ilçe belediyelerinin süreç yönetimi belirleyici unsurlar olarak öne çıkmaktadır. Kentsel dönüşüme en fazla başvuru yapan ve dönüşüm sürecini en hızlı yürüten ilçeler sırasıyla Bahçelievler, Kadıköy, Avcılar, Bakırköy, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal, Bağcılar, Sultangazi ve Fatih olarak sıralanmaktadır.

Başvuru yoğunluğunun arkasındaki temel sebepler analiz edildiğinde ilk sırada jeolojik faktörler gelmektedir. Marmara Denizi içinden geçen Kuzey Marmara Fay Hattı’na yakınlığı sebebiyle zemin ivme riski yüksek olan sahil ve güney aksındaki ilçelerde yaşayan vatandaşlar, dönüşüm süreçlerine daha hızlı adapte olmaktadır. İkinci temel etken ise ekonomik beklentilerdir. Kadıköy, Bakırköy ve Bahçelievler gibi arsa değerinin yüksek olduğu merkezî ilçelerde kentsel dönüşüm, binaları güvenli kılmanın yanı sıra mülk sahiplerine ciddi bir finansal değer artışı sağlamaktadır.

Bunun yanı sıra yerel yönetimlerin bürokratik engelleri azaltan uygulamaları da başvuru sayılarını doğrudan etkilemektedir. Binasını dönüştürmek isteyen vatandaşlara ücretsiz mimari proje, imar durumu belgesi sağlayan ve mahallelerde “Kentsel Dönüşüm İrtibat Büroları” kuran ilçe belediyeleri, başvuru grafiklerinde zirvede yer almaktadır. Kat maliklerinin kendi aralarında uzlaşma sağlama hızı ve binaların çok daireli siteler veya tekil apartmanlar olması da başvuruların resmiyet kazanma süresini belirleyen kriterler arasındadır.

Zirvedeki İlçe: Bahçelievler’in Kentsel Dönüşüm Başarısı ve İstatistikleri

İstanbul’da kentsel dönüşüm denildiğinde başvuru sayıları, tamamlanan proje hacmi ve vatandaş katılımı bakımından açık ara lider konumda bulunan ilçe Bahçelievler’dir. Avrupa Yakası’nın yoğun nüfuslu ve eski yapı stokuna sahip bu bölgesinde yürütülen kentsel yenileme hamlesi, kentin diğer tüm ilçelerine örnek oluşturacak seviyededir. 2026 yılı resmi verilerine göre, Bahçelievler tek başına İstanbul genelinde yürütülen dönüşüm projelerinin ve yapılan başvuruların en büyük payını sırtlamaktadır.

Devlet destekli “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında İstanbul genelinde gerçekleştirilen başvurularda Bahçelievler, toplam başvuruların yüzde 22’lik devasa bir oranını tek başına oluşturarak birinci sıradaki yerini korumuştur. İlçe sınırları içerisinde bugüne kadar Yarısı Bizden modeliyle 7 bin bağımsız bölümün dönüşüm süreci eksiksiz şekilde tamamlanmış ve hak sahiplerine teslim edilmiştir. Ayrıca, finansal teşviklerden ve finansman kredilerinden faydalanmak amacıyla yapılan 3 aylık güncel periyot başvurularında Bahçelievler, 1.506 ön başvuru sayısı ile kentin tüm ilçelerini geride bırakmıştır.

Bahçelievler’deki bu olağanüstü başvuru grafiğinin arkasında planlı bir yerel yönetim stratejisi yatmaktadır. İlçede toplam 22 bin bina bulunmakta olup, bu binaların yüzde 40’lık kısmı 1999 yılı sonrasındaki deprem yönetmeliklerine uygun olarak inşa edilmiştir. Kalan yüzde 60’lık eski yapı stokunun tamamen eritilmesi amacıyla ilçe belediyesi tarafından 8 ayrı kentsel dönüşüm imar planı kararı devreye sokulmuştur. Mahalle seviyesinde kurulan irtibat büroları sayesinde vatandaşlar; emsal artışları, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve mimari detaylar hakkında doğrudan bilgilendirilmiş, bu durum 7 bin binanın teşvik edilerek dönüşüm sürecine girmesini sağlamıştır. Bahçelievler, kentsel dönüşümde toplumsal uzlaşının sağlandığı en başarılı model olarak gösterilmektedir.

Anadolu Yakasının Dönüşüm Lokomotifleri: Kadıköy, Kartal ve Maltepe

Anadolu Yakası’nda kentsel dönüşüm hareketliliği, yüksek arsa rayiç değerleri ve yaşlı bina stoğunun birleşimiyle ivme kazanmaktadır. Bu yakada başvuru yoğunluğu bakımından ilk sırayı Kadıköy çekerken, onu sanayi dönüşümünün de etkisiyle Kartal ve Maltepe takip etmektedir. Kadıköy, hem bireysel bina yenileme taleplerinde hem de toplu kentsel dönüşüm kredisi ön başvurularında İstanbul genelinde Bahçelievler’in ardından ikinci sırada yer almaktadır.

Kadıköy genelinde gerçekleşen kentsel dönüşüm başvuruları; Göztepe, Suadiye, Erenköy, Caddebostan ve Feneryolu gibi sahil şeridine yakın mahallelerde yoğunlaşmaktadır. Bunun yanı sıra Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm alanlarından biri olan Fikirtepe bölgesi, bakanlık koordinasyonunda yürütülen etaplar sayesinde dönüşümün ana merkezlerinden biri olmayı sürdürmektedir. Kadıköy’de kentsel dönüşüm kredisi ve uygun finansman imkânlarına yönelik yapılan ön başvurularda 1.461 bağımsız bölüm talebiyle rekor bir düzeye ulaşılmıştır. Yüksek metrekare fiyatları ve kaliteli konut arzına yönelik talep, Kadıköy’deki kat maliklerini dönüşüm kararlarını hızla almaya teşvik etmektedir.

Kartal ve Maltepe ilçelerinde ise dönüşümün karakteri biraz daha farklı bir gelişim izlemektedir. Kartal, eski sanayi tesislerinin ve işçi konutlarının bulunduğu bölgelerden modern konut projelerine geçiş aşamasında başvuru sayılarını hızla yükseltmiştir. Yarısı Bizden kampanyası kapsamında Kartal’da 2 bin 500 bağımsız bölümün dönüşümü tamamlanmış durumdadır. Maltepe ise özellikle sahil ile E-5 karayolu arasında kalan ve 1980-1990’lı yıllarda inşa edilen eski konut stokunun yenilenmesi amacıyla yüksek başvuru oranlarına ulaşmıştır. Anadolu Yakası’nın bu üç ilçesi, hem zemin yapıları hem de yapı ömürleri nedeniyle dönüşümün merkez üssü olmayı sürdürmektedir.

Batı İstanbul Aksı: Avcılar, Küçükçekmece ve Bakırköy’deki Başvuru Patlaması

İstanbul’un batı koridorunda yer alan ve Marmara Denizi’ne kıyısı bulunan ilçeler, fay hattına olan yakınlıkları nedeniyle deprem riskini en somut hisseden bölgeler arasında yer almaktadır. Bu durum, Avcılar, Küçükçekmece ve Bakırköy ilçelerinde kentsel dönüşüm başvurularının patlama yapmasına neden olmuştur. Vatandaşların güvenlik kaygısı, bu ilçelerde kentsel dönüşümü ikincil bir tercih değil, acil bir hayat memat meselesi haline getirmiştir.

Avcılar, 1999 Marmara Depremi’nde en ağır hasarı alan ilçelerden biri olmasının getirdiği tarihî tecrübeyle kentsel dönüşüme en hızlı adapte olan bölgelerin başında gelmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre, Yarısı Bizden kampanyası çerçevesinde Avcılar’da 4 bin bağımsız bölümün kentsel dönüşüm süreci başarıyla tamamlanmıştır. Avcılar, Bahçelievler’in ardından İstanbul’da en çok bağımsız bölüm dönüştüren ikinci ilçe konumundadır. İlçede kentsel dönüşüm başvuruları sadece münferit binalarla sınırlı kalmayıp, mahalle ölçeğindeki yenilenme projeleriyle desteklenmektedir.

Bakırköy ve Küçükçekmece hattında da benzer bir başvuru hareketliliği gözlemlenmektedir. Bakırköy; Yeşilköy, Florya, Zuhuratbaba ve Ataköy gibi semtlerindeki yaşlı yapı stoku nedeniyle kentsel dönüşüm kredisi ve finansman desteği başvurularında 1.409 ön başvuru ile İstanbul üçüncüsü olmuştur. Bakırköy’de zemin özellikleri ve bina yaşlarının 30-40 yıl bandında bulunması başvuruları tetikleyen en önemli etkendir. Küçükçekmece’de ise yoğun nüfus ve dar sokak yapısı içinde risk taşıyan binalar hızla tespit edilmektedir. Küçükçekmece genelinde Yarısı Bizden modeliyle 2 bin 500 bağımsız bölümün yenilenmesi tamamlanmış, binlerce konut için de yeni başvuru süreçleri başlatılmıştır.

Eski Yapı Stoğuna Sahip Yoğun Nüfuslu İlçeler: Bağcılar, Esenler ve Güngören

İstanbul’un iç kesimlerinde yer alan, 1980’li ve 1990’lı yıllarda kontrolsüz kentleşme ve hızlı göç dalgasıyla biçimlenen Bağcılar, Esenler ve Güngören ilçeleri, yüksek nüfus yoğunluğu ve eski yapı stokuyla risk haritasında dikkat çekmektedir. Bu üç ilçede yürütülen kentsel dönüşüm faaliyetleri, dar parsel yapıları ve bitişik nizam binalar nedeniyle teknik açıdan zorlu ancak zorunlu bir süreç olarak ilerlemektedir.

Güngören, metrekareye düşen insan sayısı bakımından İstanbul’un en yoğun ilçelerinden biri olmasına rağmen kentsel dönüşümde önemli bir başarı grafiği yakalamıştır. İlçede yürütülen kararlı çalışmalar neticesinde Yarısı Bizden desteğiyle 2 bin 500 bağımsız bölümün dönüşümü tamamlanmıştır. Güngören’de belediye ve özel sektör iş birliğiyle yürütülen projeler, özellikle Tozkoparan ve Sanayi mahallelerinde kentsel estetiği ve güvenliği artıran sonuçlar doğurmuştur. Vatandaşların riskli yapı tespiti için yaptığı başvurular her geçen ay artış göstermektedir.

Esenler ve Bağcılar ilçeleri ise kamu eliyle yürütülen dev ölçekli kentsel dönüşüm projelerinin yanı sıra bireysel mülk sahiplerinin başvurularıyla da gündemdedir. Esenler’de yürütülen 100 bin konutluk büyük dönüşüm vizyonu, ilçedeki riskli yapıların rezerv alanlara taşınması esasına dayanmaktadır. Bağcılar’da ise Yarısı Bizden kampanyası kapsamında 1.300 bağımsız bölümün yenilenmesi tamamlanmış, ilçedeki binlerce kat maliki binalarını yenilemek üzere yetkili kurumlara müracaat etmiştir. Bu ilçelerde kentsel dönüşüm, sadece binaların yenilenmesi anlamına gelmemekte, aynı zamanda otopark sorunlarının çözüldüğü, yeşil alanların artırıldığı bütüncül bir şehirsel iyileştirmeyi temsil etmektedir.

Tarihi Doku ve Risk Dengesi: Fatih, Zeytinburnu ve Bayrampaşa’da Dönüşüm

İstanbul’un en eski yerleşim alanlarını bünyesinde barındıran Tarihi Yarımada ve çevresindeki Fatih, Zeytinburnu ve Bayrampaşa ilçeleri, kentsel dönüşümde çok özel bir statüye sahiptir. Tarihî eserlerin, sit alanlarının ve tescilli yapıların yoğun olduğu bu bölgelerde kentsel yenileme projeleri, koruma-kullanma dengesi ve kat kısıtlamaları çerçevesinde yürütülmektedir. Buna rağmen, yapı stoğunun aşırı yaşlı olması nedeniyle vatandaşların kentsel dönüşüme başvuru oranları oldukça yüksektir.

Zeytinburnu, İstanbul’da kentsel dönüşümün ilk başlatıldığı pilot bölgelerden biri olma unvanını taşımaktadır. Kuzey Marmara Fay Hattı’na olan yakınlığı ve eski sanayi alanlarının varlığı, ilçedeki yenilenme ihtiyacını sürekli kılmaktadır. 2026 verilerine göre Zeytinburnu’nda Yarısı Bizden kampanyası kapsamında 3 bin bağımsız bölümün dönüşümü eksiksiz şekilde tamamlanmıştır. Zeytinburnu Belediye Başkanlığı ve Bakanlık koordinesinde yürütülen Telsiz, Beştelsiz ve Çırpıcı mahallelerindeki projeler, ilçe genelindeki başvuru isteğini artıran referans çalışmalar olarak öne çıkmaktadır.

Fatih ve Bayrampaşa ilçelerinde ise süreç imar sınırlamalarına rağmen kararlılıkla sürdürülmektedir. Fatih’te tarihi dokunun korunması esasıyla yürütülen riskli yapı tespitlerinde bugüne kadar Yarısı Bizden desteğiyle 1.200 bağımsız bölüm dönüştürülmüştür. Bayrampaşa’da ise eski cezaevi alanının dönüşümüyle başlayan süreç, konut alanlarına yayılmış ve 1.100 bağımsız bölümün yenilenmesi sağlanmıştır. Bu ilçelerde yaşayan vatandaşlar, dar sokaklarda acil durum araçlarının ulaşımını engelleyen eski binalardan, depreme dayanıklı ve güvenli konutlara geçmek amacıyla başvurularını kesintisiz sürdürmektedir.

Devlet Destekleri ve “Yarısı Bizden” Kampanyasının Başvuru Sayılarına Etkisi

İstanbul genelinde kentsel dönüşüm başvurularının 2026 yılında rekor seviyelere ulaşmasındaki en büyük manivela, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından uygulanan “Yarısı Bizden” kampanyası olmuştur. Şubat 2024’te kapsamı genişletilerek hayata geçirilen ve vatandaşın finansal yükünü radikal şekilde hafifleten bu model, dönüşümün önündeki ekonomik engelleri ortadan kaldırmıştır.

Yarısı Bizden kampanyası kapsamında evini veya iş yerini yenilemek isteyen hak sahiplerine sunulan finansman paketi üç temel ayağa dayanmaktadır:

• • 1. Hak Sahibi Başına Hibe Desteği: Konut başına 875 bin Türk Lirası karşılıksız hibe verilmektedir.
    2. Uygun Koşullu Kredi Desteği: Devlet güvencesiyle 875 bin Türk Lirası tutarında, düşük faizli ve uzun vadeli kentsel dönüşüm kredisi sağlanmaktadır.
    3. Taşınma ve Kira Yardımı: Dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşanmaması adına 125 bin Türk Lirası tutarında tek seferlik taşınma desteği ödenmektedir.

Böylece bir bağımsız bölüm için sağlanan toplam devlet desteği 1 milyon 875 bin Türk Lirası seviyesine ulaşmaktadır. Bu devasa finansal teşvik, İstanbul’un 39 ilçesinde kapsayıcı bir etki yaratmıştır. Kampanya başlangıcından 2026 yılına kadar İstanbul genelinde Yarısı Bizden modelinden yararlanan toplam bağımsız bölüm sayısı 376 bin 212’ye yükselmiştir. Bu süreçte 83 bin bağımsız bölümün kentsel dönüşümü tamamen bitirilerek hak sahiplerine teslim edilmiş, 233 bin bağımsız bölümde ise inşaat, ruhsatlandırma ve ihale süreçleri aktif olarak devam etmektedir.

Yapılan yasal düzenlemeyle Yarısı Bizden kampanyasının geçerlilik süresi 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılmıştır. Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi doğrultusunda, 31 Aralık 2026 tarihine kadar yetkili kurumlarca “riskli yapı” tespiti yapılan ve ilan edilen tüm konut ile iş yerleri bu devlet desteğinden kesintisiz olarak yararlanabilecektir. Bu hukuki güvence, işlemlerin bürokratik gecikmeler nedeniyle aksamasını önlemiş ve 2026 yılı boyunca ilçe belediyelerine yapılan başvuru sayılarını zirveye taşımıştır.

Yasal Düzenlemeler: %50+1 Çoğunluk Kuralı ve Kentsel Dönüşüm Kredilerinin Rolü

Kentsel dönüşüm başvuru sayılarını doğrudan artıran ve tıkanan süreçlerin önünü açan bir diğer kritik gelişme, mevzuat alanında gerçekleştirilen reformlardır. Geçmiş yıllarda kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için bina kat maliklerinin en az üçte iki (2/3) hisse çoğunluğunun onay vermesi şartı aranmaktaydı. Ancak tek bir kat malikinin ya da azınlık hisse sahiplerinin muhalefeti nedeniyle binlerce riskli binada kentsel dönüşüm başlatılamamakta, hukuki süreçler yıllarca uzamaktaydı.

4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşümde karar alma mekanizmasında tarihî bir adım atılmıştır. Alınan kararla birlikte kentsel dönüşüm kararları için gereken oy çoğunlığı hisse oranının salt çoğunluğuna, yani yüzde 50+1 (P+1) kuralına düşürülmüştür. Bu düzenleme sayesinde artık bir binadaki kat maliklerinin yarıdan bir fazlasının onay vermesi durumunda riskli yapı tespiti, bina yıkımı ve müteahhit sözleşmesi süreçleri yasal olarak başlatılabilmektedir. Muhalif kalan maliklerin hisseleri, açık artırma usulüyle diğer paydaşlara veya kamuya devredilerek sürecin kilitlenmesi engellenmektedir. Bu kuralın yürürlüğe girmesiyle birlikte, önceden uzlaşma sağlanamayan binlerce binada başvuru süreci tek bir günde resmiyet kazanmıştır.

Bunun yanı sıra, İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP) kapsamında sunılan elverişli kentsel dönüşüm kredileri de süreci hızlandırmıştır. 2026 yılı verilerine göre İstanbul genelinde kentsel dönüşüm kredilerine 196 bin 324 bağımsız bölüm için ön başvuru yapılmıştır. Sağlanan kredi finansmanı; hak ediş usulüne göre, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak blokeli hesaplardan yüklenici müteahhit firmalara aktarılmaktadır. Böylece vatandaşların finansal kaynakları güvence altına alınırken, inşaatların yarıda kalma riski tamamen ortadan kaldırılmıştır.

İBB İstanbul Yenileniyor Projesi ve İlçe Belediyelerinin Koordinasyonu

İstanbul’daki kentsel dönüşüm ekosisteminin önemli bir diğer sacayağını, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) iştirakleri ve ilçe belediyelerinin ortaklaşa yürüttüğü projeler oluşturmaktadır. İBB tarafından yürütülen “İstanbul Yenileniyor” platformu, özellikle dar gelirli vatandaşların binalarını yenilemelerine imkân tanıyan bir sosyal dönüşüm modeli sunmaktadır.

İstanbul Yenileniyor projesi kapsamında, KİPTAŞ güvencesiyle 1999 yılı ve öncesinde inşa edilmiş yapıların dönüşümünde dar gelirli ve emekli vatandaşlara yüzde 65’e varan yapım maliyeti desteği sağlanmaktadır. İlk etapta megakentteki 50 bin riskli binanın yenilenmesini hedefleyen bu proje, inşaat maliyetlerinin önemli bir kısmını İBB bütçesinden karşılamaktadır. Proje kapsamında Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Üsküdar ve Kartal gibi ilçelerde çok sayıda riskli apartmanın yıkımı ve yenilenmesi tamamlanmıştır.

İlçe belediyelerinin sürece aktif katılımını sağlamak amacıyla İBB ile ilçe belediyeleri arasında iş birliği protokolleri imzalanmıştır. Şişli, Üsküdar, Kartal, Küçükçekmece, Çatalca, Avcılar, Bakırköy, Ataşehir ve Tuzla gibi protokol imzalayan ilçelerde kentsel dönüşüm başvurusu yapan vatandaşlar büyük kolaylıklar elde etmektedir. Bu protokoller çerçevesinde vatandaşlar; inşaat istikamet rölövesi, çizili imar durumu, tapu dökümü ve ruhsat projesi gibi zorunlu evrakları ilçe belediyelerinden hiçbir ücret ödemeden temin edebilmektedir. Bürokratik sürecin sıfır maliyetle ve tek pencere sistemiyle yürütülmesi, bu ilçelerdeki başvuru hacmini katlayarak artırmıştır.

İstanbul’da Kentsel Dönüşümün Geleceği, Karşılaşılan Engeller ve Çözüm Önerileri

2026 yılı verileri ve yapılan saha analizleri, İstanbul’un kentsel dönüşümde çok önemli bir mesafe katettiğini gösterse de katedilmesi gereken halen uzun bir yol bulunmaktadır. Kentte bulunan 1,5 milyon riskli bağımsız bölümün tamamının dönüştürülmesi, sadece kamunun veya sadece özel sektörün tek başına üstlenebileceğinden çok daha büyük bir organizasyon ve finansman gerektirmektedir. Sektör Temsilcileri ve Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) yetkililerinin değerlendirmelerine göre, önümüzdeki dönemde dönüşüm hızının artarak devam etmesi için belirli yapsal düzenlemelerin kararlılıkla uygulanması önerilmektedir.

Süreçte karşılaşılan en büyük engellerin başında artan inşaat maliyetleri, yüksek enflasyonist ortamda müteahhit firmanın finansal dayanıklılığı ve geçici barınma için kiralık daire bulma zorlukları gelmektedir. Özellikle kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde kiralık konut arzının azalması, kira fiyatlarında geçici yükselişlere neden olmakta ve vatandaşların taşınma kararlarını zorlaştırmaktadır. Ayrıca, dar parsellerde yapılan bina bazlı dönüşümler, kentin otopark ve yeşil alan sorununu tam anlamıyla çözemediği için ada bazlı toplu dönüşümlerin teşvik edilmesi hayati önem taşımaktadır.

Gelecek projeksiyonunda İstanbul’un dirençli bir kent haline gelebilmesi için şu adımların atılması tavsiye edilmektedir:

• Ada Bazlı Dönüşüm Teşvikleri: Bireysel bina yenileme yerine, birkaç adanın birleştirilerek otoparklı, yeşil alanlı ve sosyal donatılı sitelere dönüştürülmesine ekstra imar veya finansman desteği verilmelidir.
• Kiralık Sosyal Konut Üretimi: Dönüşüm sürecindeki vatandaşların geçici olarak barınacağı, kamu eliyle inşa edilmiş düşük kiralı transit konut rezervleri oluşturulmalıdır.
• Müteahhit Teminat Sisteminin Sıkılaştırılması: Yüklenici firmaların finansal yeterlilikleri ve teknik kapasiteleri daha sıkı denetlenmeli, inşaatların yarım kalmasını önleyecek bina tamamlama sigortaları yaygınlaştırılmalıdır.
• Sanayi ve Ticari Alan Dönüşümü: Sadece konutlar değil, kentin içindeki ömrünü tamamlamış sanayi siteleri ve iş hanları da acil dönüşüm kapsamına alınmalıdır.

Sonuç olarak; Bahçelievler’den Kadıköy’e, Avcılar’dan Zeytinburnu’na kadar İstanbul’un dört bir yanında devam eden kentsel dönüşüm başvuruları, megakentin geleceğini inşa eden en önemli parametredir. 2026 yılı verilerinin gösterdiği üzere, sağlanan hibe, kredi ve yasal kolaylıklar sayesinde vatandaşların dönüşüm bilinci en üst seviyeye çıkmıştır. Kamu, yerel yönetimler ve özel sektörün eş güdümlü çalışmasıyla İstanbul, olası Marmara depremine karşı her geçen gün daha güvenli ve modern bir çehre kazanmaktadır.