📰 Yönetmelik Resmi Gazete’de Yayımlandı: Kentsel Dönüşümde 50+1 Belirsizliği Sona Erdi

Kentsel dönüşüm sürecinde 50+1 (salt çoğunluk) uygulamasına ilişkin tereddütler yeni yönetmelik değişikliği ile netliğe kavuştu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme ile yapı ruhsatı sürecinde yaşanan uygulama farklılıkları giderildi.

Yeni düzenleme, özellikle belediyelerin ruhsat aşamasında “salt çoğunluk sağlandı mı?” sorusundaki karmaşayı ortadan kaldırmayı hedefliyor.

Kentsel Dönüşümde 2/3 Dönemi Bitmişti, Şimdi 50+1 Netleşti

2023 ve 2024 yıllarında yapılan değişikliklerle birlikte, kentsel dönüşüm projelerinde anlaşma oranı 3’te 2’den (2/3) 50+1 salt çoğunluğa düşürülmüştü. Ancak uygulamada bazı idareler ve belediyeler ruhsat aşamasında çoğunluk tespiti konusunda farklı yorumlar yapabiliyordu.

Yeni yönetmelikle birlikte:

• Salt çoğunluk kararının nasıl alınacağı netleştirildi

• Toplantı usulleri kesin kurallara bağlandı

• Belediyelerin ruhsat öncesi kontrol mekanizması oluşturuldu

Böylece kentsel dönüşümde 50+1 kararı artık uygulamada tartışmaya kapalı hale geldi.

Toplantı Zorunlu Hale Getirildi

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda karar sürecinin şeffaf yürütülmesi için maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hale getirildi.

Yeni sisteme göre:

• Maliklerden biri toplantı talep edebilecek

• Toplantı duyurusu bina ilan panosunda veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek

• Noter aracılığıyla bildirim yapılabilecek

• Toplantı, arsa payına göre en az 50+1 çoğunlukla gerçekleştirilecek

• Kararlar tutanak altına alınacak

Bu düzenleme ile tüm maliklerin süreç hakkında bilgilendirilmesi ve mülkiyet hakkının korunması amaçlanıyor.

Belediyelere “Tespit Yazısı” Şartı Getirildi

Yeni yönetmelik, ruhsat sürecinde ikinci bir kontrol mekanizması oluşturdu.

Buna göre:

• Belediyeler ruhsat vermeden önce

• Salt çoğunluk sağlanıp sağlanmadığını

• Tebligat sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığını

Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden resmi yazıyla teyit edecek.

Müdürlük tarafından gönderilecek “tespit yazısı” olmadan ruhsat düzenlenemeyecek.

Bu çift kontrol sistemi sayesinde vatandaşın mülkiyet hakkının korunması hedefleniyor.

Açık Artırma Süreci de Netleştirildi

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri için açık artırma süreci uygulanabilecek.

Yönetmelik kapsamında:

• Karara katılmayan maliklere 15 gün içinde bildirim yapılacak

• Teklif incelenmez veya kabul edilmezse hisseler rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılacak

• Satış öncelikle diğer maliklere yapılacak

• Satış gerçekleşmezse ilgili idare veya TOKİ devreye girebilecek

Bu sistem, sürecin tıkanmasını önlemeyi amaçlıyor.

İfraz, Tevhit ve İmar Hakkı Aktarımı Konusunda Yeni Düzenleme

Yönetmelikte ayrıca şu konular da netleştirildi:

• Büyük kök parsellerde yapılan ifraz işlemlerinde yalnızca riskli yapı bulunan parseller 6306 kapsamına alınacak

• İmar hakkı başka parsele aktarılırsa harç ve ücret muafiyetleri oransal uygulanacak

• Tevhit işlemlerinde salt çoğunluk yeterli olacak

• Yapı ruhsatı başvurusu öncesi tebligat şartı aranacak

Bu düzenlemeler, uygulamada yaşanan hukuki belirsizlikleri azaltmayı hedefliyor.

Teminat Oranı Yüzde 6’ya Güncellendi

Yapı müteahhitlerine ilişkin teminat oranı da güncellendi. 1 Ocak 2024 sonrası ruhsatlar için verilen teminatlar, talep halinde yeni yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.

Bu değişiklik inşaat sektöründe finansal yükün dengelenmesi açısından önem taşıyor.

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Hukuki Belirsizlik Azaldı

Yeni yönetmelik ile birlikte:

✔ 50+1 karar sistemi netleşti
✔ Toplantı usulleri kesinleşti
✔ Belediyelere kontrol yükümlülüğü getirildi
✔ Maliklerin mülkiyet hakkı güçlendirildi
✔ Açık artırma süreci şeffaflaştı

Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan uygulama karmaşasının önemli ölçüde giderilmesi bekleniyor.