Kentsel Dönüşümde Hak Kayıplarını Önleyen Hukuki Kalkan: Arsa Payı Düzeltilmesi Davası

Türkiye, coğrafi yapısı ve aktif fay hatları nedeniyle deprem gerçeğiyle her an yüz yüze olan bir ülkedir. Bu gerçeklik, özellikle büyük metropollerde ve dayanıksız yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını kaçınılmaz bir zorunluluk haline getirmektedir. 2026 yılı itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre Türkiye genelinde 6,7 milyondan fazla bağımsız bölüm riskli yapı kapsamındadır. Kümülatif olarak riskli yapı tespiti yapılan bina sayısı 1,5 milyonu aşmışken, kentsel dönüşüm kapsamında tamamlanan bağımsız bölüm sayısı da 1,2 milyonun üzerine çıkmıştır.

Ancak bu devasa dönüşüm hareketi yalnızca inşaat ve mühendislik süreçlerinden ibaret değildir. Sürecin en sancılı, en çok uyuşmazlık üreten ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen boyutu hukuki alanda yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerinin en çok karşı karşıya geldiği, geçmişte yapılan hataların gün yüzüne çıktığı ve mülk sahiplerinin milyonlarca liralık kayıplarla ya da haksız kazançlarla karşılaştığı en kritik konu “arsa payı” ve bu payın adaletsiz dağıtımıdır. Tapu sicilinde yer alan ve geçmiş yıllarda genellikle gelişi güzel belirlenmiş olan bu paylar, binanız yıkılıp arsa haline geldiğinde mülkiyetinizin tek yasal ölçüsü haline gelir. İşte tam bu noktada, hak kaybına uğramak istemeyen kat maliklerinin sığındığı en önemli hukuki liman “arsa payının düzeltilmesi davası” olmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Karar Alma Mekanizmalarında Salt Çoğunluk Devrimi

Kentsel dönüşümün anayasası niteliğinde olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yürürlüğe girdiği günden bu yana pek çok değişikliğe uğramıştır. Bu değişikliklerin en radikal olanlarından biri, binaların yıkılması veya yeniden yapılması sürecinde kat maliklerinin karar alma yeter sayılarında gerçekleştirilmiştir. Geçmiş yıllarda, yıkılan ya da riskli ilan edilen bir binada yeni projenin nasıl yapılacağına, hangi müteahhitle anlaşılacağına veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarına karar verebilmek için arsa payları oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk aranmaktaydı.

Ancak bu yüksek oran, özellikle çok ortaklı ve anlaşmazlıkların yoğun olduğu binalarda kentsel dönüşüm süreçlerinin tıkanmasına, projelerin yıllarca sürüncemede kalmasına neden oluyordu. Bu tıkanıklığı aşmak amacıyla yasal düzenlemede köklü bir reforma gidildi. Yapılan kanuni düzenleme ile hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu, yani yüzde 50+1 (%50 artı bir hisse) esasına göre karar alınması kuralı getirildi. 2026 yılının şubat ayında yayımlanan yeni uygulama yönetmeliğiyle de bu salt çoğunluk kuralının uygulama esasları daha da netleştirilerek tahkim edildi.

Bu durum, arsa payının önemini dramatik bir şekilde artırmıştır. Geçmişte üçte iki çoğunluk aranırken birkaç puanlık arsa payı hatası kararın yönünü değiştirmeyebiliyordu. Ancak günümüzde geçerli olan salt çoğunluk (%50+1) kuralında, adeta her bir milimetrik pay hayati bir önem kazanmıştır. Sadece yüzde 0,5’lik veya yüzde 1’lik bir arsa payı farkı, bir grubun projeyi onaylamasını sağlayabileceği gibi, muhalif grubun projeyi engellemesine de yetebilmektedir. Arsa payının hatalı saptanmış olması, sadece inşaat sonrasında size teslim edilecek dairenin büyüklüğünü veya değerini etkilemekle kalmaz; aynı zamanda binanızın geleceği hakkında alınacak kararlarda sizin söz hakkınızın gasp edilmesine ya da hak ettiğinizden daha az bir ağırlığa sahip olmanıza yol açar. Bu nedenle, kentsel dönüşüme girmesi planlanan bir binada ilk yapılması gereken işlerden biri, tapudaki arsa paylarının adalete ve kanuna uygun olup olmadığını kontrol etmektir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin kurulduğu tarihteki gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması durumunda açılan bir dava türüdür. Bu davanın temel amacı, tapu sicilinde yer alan hatalı oranları hukuka, hakkaniyete ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tesis etmektir.

Bu davanın en temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesidir. İlgili kanun maddesinin ikinci fıkrası son derece açık ve emredici bir hüküm içerir. Bu hükme göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kanun koyucu, eğer arsa payları bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini açıkça belirtmiştir.

Hukuki açıdan bakıldığında, arsa payı mülkiyet hakkının özünü oluşturur. Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 1 No’lu Protokolü ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, bireylerin kendi malvarlıkları üzerinde diledikleri gibi tasarruf etmelerini ve bu hakların haksız müdahalelerden korunmasını sağlar. Arsa payının yanlış belirlenmesi, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Bu dava, teknik niteliği itibariyle bir tespit ve tescil davası olup, mahkeme kararıyla hatalı tapu kayıtlarının düzeltilerek mülkiyet hakkının adil sınırlarına çekilmesini hedefler.

Hangi Durumlarda Arsa Payı Hatalı Belirlenmiş Sayılır?

Bir binada arsa paylarının hatalı belirlendiğini iddia edebilmek için kanunun aradığı çok net kriterler mevcuttur. Uygulamada en sık yapılan hata, binalar inşa edilirken veya kat mülkiyetine geçilirken müteahhitlerin ya da kooperatif yönetimlerinin kolaycılığa kaçarak tüm bağımsız bölümlere “eşit” arsa payı dağıtmasıdır. Örneğin, 20 daireli bir binada, zemin kattaki karanlık 1+1 daire ile en üst kattaki deniz manzaralı, teraslı 4+1 lüks dubleks daireye ya da binanın altındaki devasa cadde cepheli dükkana eşit şekilde 1/20 arsa payı verilmesi durumunda açık bir hukuki hata mevcuttur.

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin değerini etkileyen unsurların tek tek değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Bir bağımsız bölümün değerini belirleyen başlıca kriterler şunlardır:

• • Bağımsız Bölümün Büyüklüğü (Yüzölçümü): Dairenin veya dükkanın net ve brüt kullanım alanları.
  • Bulunduğu Kat ve Yükseklik: Bodrum kat, zemin kat, ara kat veya en üst kat olması değer üzerinde doğrudan etkilidir.
  • Cephesi ve Güneş Alma Durumu: Kuzey cephe ile güney cephe arasındaki ısıtma ve aydınlanma farkları, caddeye mi yoksa arka bahçeye mi baktığı.
  • Manzarası ve Çevresel Konumu: Deniz, orman, şehir veya park manzarası gibi unsurlar dairenin değerini katlayabilmektedir.
  • Kullanım Amacı (Mesken veya Ticari Alan): Bir bağımsız bölümün dükkan, mağaza gibi ticari nitelikte olması, konut olarak kullanılan bölümlere göre çok daha yüksek bir ekonomik değere sahip olmasına yol açar.

Burada hayati önem taşıyan altın kural şudur: Değerlendirme, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullara göre yapılır. Bağımsız bölümün sonradan değer kazanması, çevreye yeni metro hatlarının yapılması, binanın lüks malzemelerle tadil edilmesi, imar durumunun değişmesi veya dairenin içine sonradan yapılan masraflar arsa payının düzeltilmesi davasına konu edilemez. Mahkeme ve bilirkişiler, adeta bir zaman makinesine binerek binanın tapuda ilk tescil edildiği tarihe giderler ve o günün piyasa koşullarında dairelerin değerlerinin orantılı olup olmadığını incelerler.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Çığır Açan Eylül 2025 Kararı: Bina Yıkılsa Bile Dava Devam Eder

Yakın geçmişe kadar kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı mağdurlarının önündeki en büyük engellerden biri, binanın yıkılması durumunda davanın akıbetinin ne olacağı sorusuydu. Bazı yerel mahkemeler ve Yargıtay daireleri, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapısı yıkılan bir binada “ortada artık kat mülkiyetine tabi fiziki bir yapı kalmadığı, kat mülkiyetinin sona ererek arsa üzerinde paylı mülkiyete geçildiği” gerekçesiyle arsa payı düzeltme davalarını “hukuki yarar yokluğu” nedeniyle usulden reddediyordu.

Bu hukuki yorum, kötü niyetli yükleniciler ve çoğunluğu elinde bulunduran kat malikleri için bir istismar kapısı aralamıştı. Hak kaybına uğrayan bir azınlık malik arsa payı düzeltme davası açtığında, karşı taraf davayı hükümsüz kılmak için jet hızıyla binanın yıkım işlemlerini tamamlıyor ve davanın düşmesini sağlıyordu. Böylece hak arama hürriyeti ağır bir darbe alıyordu.

Ancak yargı dünyasındaki bu haksız düğüm, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10 Eylül 2025 tarihli ezber bozan kararıyla kesin olarak çözüme kavuşturuldu. Hukuk Genel Kurulu, mülkiyet hakkının kutsallığını ve kentsel dönüşümün sosyal adalet boyutunu göz önünde bulundurarak tarihi bir içtihat ortaya koydu. Karara göre: “Arsa payının düzeltilmesi davasında bina yıkılsa da arsada kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olmaya devam edeceklerinden, davacıların hukuki yararı halen devam etmektedir.”

Bu karar, kentsel dönüşüm hukukunda adeta yeni bir milat olmuştur. 2026 yılında yürütülen yargılamalarda bu içtihat eksiksiz uygulanmaktadır. Artık binanızın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış olması, açtığınız arsa payı düzeltme davasının düşmesine neden olmamaktadır. Yıkım gerçekleşse bile mahkemeler, belediye arşivlerindeki onaylı mimari projeler, eski fotoğraf ve belgeler ile o bölgedeki tarihi emsal satış değerleri üzerinden inceleme yaparak arsa payınızı geriye dönük olarak düzeltebilmektedir. Bu durum, hak sahiplerine müteahhitlerin baskısı karşısında çok büyük bir güvence sağlamıştır.

Arsa Payı Düzeltme Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?

Arsa payı düzeltme davasında davacı ve davalı tarafların belirlenmesi, usul hukuku kuralları gereği davanın başarıyla sonuçlanması için titizlikle incelenmesi gereken bir konudur. Davanın tarafları konusunda Yargıtay’ın çok katı kuralları ve istisnaları mevcuttur.

Davayı Açabilecek Kişiler (Aktif Husumet Yetkisi)

Bu davayı açma hakkı, ilgili taşınmazda hak sahibi olan kişilere tanınmıştır.

• • Kat Malikleri: Tapuda bağımsız bölümün sahibi olarak görünen her bir kişi bu davayı açabilir.
  • Kat İrtifakı Sahipleri: Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş ancak kat irtifakı kurulu olan binalardaki pay sahipleri.
  • Mirasçılar: Maliklerin vefatı durumunda veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alan yasal mirasçılar davanın tarafı olabilirler.
  • Yeni Malikler (Cüz’i Halefler): Bağımsız bölümü sonradan satın alan kişilerin bu davayı açma hakkı her zaman mevcuttur.

Burada Yargıtay’ın çok önemli bir “dürüstlük kuralı” engeli bulunmaktadır. Binanın ilk yapılışı sırasında arsa paylarının belirlenmesine bizzat katılan, bu konudaki yönetim planını veya tapu resmi senedini hiçbir itiraz veya şerh koymadan imzalayan kurucu malikler (ve onların külli halefleri olan mirasçıları), daha sonra “kendi yaptıkları işleme karşı” arsa payı düzeltme davası açamazlar. Çünkü kendi yarattıkları hatalı duruma sonradan itiraz etmeleri, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı ve çelişkili davranış yasağı kapsamında değerlendirilir. Ancak, bağımsız bölümü bu kurucu maliklerden sonradan satın alan üçüncü kişiler (cüz’i halefler), bu hatalı saptamaya ortak olmadıkları için hiçbir engelle karşılaşmadan davayı açabilirler.

Davanın Kime Karşı Açılacağı (Pasif Husumet Yetkisi)

Arsa payı düzeltilmesi davası, davacının dışındaki tüm kat maliklerine karşı açılmalıdır. Arsa payları bir bütün oluşturduğundan ve toplam pay paydasının değişmemesi (örneğin 100/100 oranının korunması) gerektiğinden, bir malikin arsa payı arttığında diğer maliklerin paylarında zorunlu bir azalma meydana gelecektir. Bu nedenle dava konusu uyuşmazlık, tüm kat maliklerinin haklarını doğrudan etkiler.

Hukuk dilinde buna “zorunlu dava arkadaşlığı” denir. Davayı açarken binadaki komşularınızdan sadece bir kısmını davalı göstermeniz yeterli değildir. Tapu kayıtlarındaki tüm bağımsız bölüm sahiplerini (eğer vefat etmişlerse yasal mirasçılarını) davalı listesine eklemek zorundasınız. Davanın sadece apartman yöneticisine karşı açılması ise kesin bir ret sebebidir; çünkü yöneticinin bu konuda tek başına temsil yetkisi yoktur.

Dava Açma Süresi, Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Var mıdır?

Gayrimenkul hukukunun en karmaşık yönlerinden biri de sürelerdir. Ancak arsa payının düzeltilmesi davası bu konuda mülk sahiplerine çok geniş bir esneklik tanımaktadır. Arsa payı, mülkiyet hakkının doğrudan bir parçası ve tapu sicilinin temel bir unsuru olduğundan, bu davanın açılması için kanunda öngörülmüş herhangi bir zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.

Sizler, kat mülkiyeti kurulmuş olan bir binada 10 yıl, 20 yıl hatta 40 yıl boyunca yaşamış olsanız bile, arsa paylarındaki adaletsizliği fark ettiğiniz her an bu davayı açma hakkına sahipsiniz. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramayan mutlak bir hak olduğu için, devlet güvencesindeki tapu kaydının gerçeği yansıtmasını talep etmek her zaman mümkündür.

Bununla birlikte, hukuk sistemimiz hakların kötüye kullanılmasını da korumaz. Yargıtay, binanın kat mülkiyetine geçmesinden sonra çok uzun yıllar geçmiş olmasına rağmen hiçbir itirazda bulunmayan ve ancak bina kentsel dönüşüm sürecine girdikten, müteahhitlerle sözleşmeler imzalandıktan sonra sırf süreci sabote etmek, komşularından daha fazla pay koparmak veya yükleniciyi köşeye sıkıştırmak amacıyla açılan davalarda “hukuki yarar” unsurunu ve “dürüstlük kuralını” çok daha sıkı denetlemektedir. Eğer ortada gerçekten teknik ve hukuki bir hata varsa dava kabul edilir; ancak dava açmaktaki asıl amacın hakkın kötüye kullanılması olduğu tespit edilirse mahkeme davayı reddedebilir. Bu nedenle, arsa payındaki hatayı fark ettiğiniz an, kentsel dönüşüm süreci kapıyı çalmadan önce harekete geçmeniz en sağlıklı yoldur.

Dava Sürecinde Bilirkişi İncelemesi ve Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

Arsa payı düzeltilmesi davaları, tamamen teknik verilere ve uzman raporlarına dayanan hakemlik niteliğinde yargılamalardır. Hakimlerin bu konuda kişisel kanaatleriyle karar vermesi mümkün olmadığından, davanın kaderini neredeyse tamamen mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyetinin hazırlayacağı rapor belirler.

Mahkeme, davayı açtığınızda ilk olarak ilgili belediyeden ve tapu müdürlüğünden taşınmaza ait tüm resmi belgeleri talep eder. Bu belgelerin başında onaylı mimari proje, varsa tadilat projeleri, yapı kullanma izin belgesi (iskan) ve tapu kütüğü örnekleri gelir. Ardından mahkeme, bünyesinde şu uzmanları barındıran bir bilirkişi heyeti oluşturur:

• • 1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisanslı): Taşınmazın tarihi değerini saptamak için.
    2. İnşaat Mühendisi: Binanın yapısal özelliklerini, metrajlarını ve teknik verilerini analiz etmek için.
    3. Mimar: Onaylı mimari projeyi inceleyerek bağımsız bölümlerin konumlarını ve alan hesaplamalarını kontrol etmek için.

Bilirkişi heyeti, dava konusu binada (eğer bina henüz yıkılmamışsa) yerinde keşif yapar. Ancak bina yıkılmış olsa dahi süreç durmaz; bu kez arşiv belgeleri üzerinden kağıt üzerinde bir keşif gerçekleştirilir. Heyetin yapacağı en kritik işlem, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki her bir bağımsız bölümün değerini ayrı ayrı hesaplamaktır.

Örneğin, kat mülkiyeti 12 Mayıs 1995 tarihinde kurulmuşsa, bilirkişiler 1995 yılının ekonomik koşullarına dönerler. O tarihteki enflasyon verilerini, bölgedeki gayrimenkul piyasasını, dairelerin o dönemki özelliklerini (katı, cephesi, dükkan ise ticari potansiyeli vb.) göz önünde bulundurarak her bir daireye objektif bir para birimi (örneğin o günün Türk Lirası veya döviz endeksi) üzerinden değer biçerler. Bulunan bu değerler toplanarak binanın o tarihteki toplam değeri elde edilir. Her bir dairenin değerinin, toplam değere olan oranı hesaplanarak yeni ve adil arsa payları belirlenir. Raporun sonunda, tapuda mevcut olan hatalı oranlar ile bilirkişilerin saptadığı doğru oranlar karşılaştırmalı bir tablo halinde mahkemeye sunulur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde İhtiyati Tedbir Talebi ve Önemi

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı kararı kesinleşen bir bina için yasal süreler hızla işlemeye başlar. Belediye ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri, kat maliklerine binalarını tahliye etmeleri ve yıkmaları için genellikle 60 günden az olmamak üzere süre tanır. Bu süre içinde bina yıkılmazsa, idare tarafından elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek bina zorla yıktırılır.

Böyle bir atmosferde, arsa payı düzeltme davası açan bir malik için en büyük risk, davanın devam ettiği 1-2 yıllık süre zarfında binanın yıkılması, arsa haline gelmesi ve çoğunluğu elinde bulunduran diğer maliklerin arsayı üçüncü kişilere satması veya haksız paylar üzerinden bir müteahhitle sözleşme imzalayıp inşaata başlamasıdır. Eğer bu gerçekleşirse, davanın kazanılması durumunda bile geriye dönük hakları geri almak son derece zor ve karmaşık hale gelebilir.

Bu tehlikeyi önlemenin tek yolu, dava dilekçesiyle birlikte mahkemeden “ihtiyati tedbir” talep etmektir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, davanın konusunu oluşturan hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkansız hale geleceği durumlarda hakim ihtiyati tedbir kararı verebilir.

Arsa payı düzeltme davalarında talep edilecek ihtiyati tedbirler şunlar olabilir:

• • Tapu Kaydına Devir Yasağı Konulması: Davalıların kendi arsa paylarını dava süresince üçüncü kişilere satarak süreci zorlaştırmalarını önler.
  • 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki İdari Satış İşlemlerinin Durdurulması: Kentsel dönüşümde çoğunluğa katılmayan azınlığın payları, bakanlık veya belediye tarafından açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilmektedir. Mahkemeden alınacak bir tedbir kararı, arsa payının gerçek oranı netleşene kadar bu satışın yapılmasını engelleyerek mülkünüzün elinizden gitmesini önler.
  • İnşaat Ruhsatı Verilmesinin ve İnşaata Başlanmasının Önlenmesi: Haksız arsa payları üzerinden yeni bir projenin hayata geçirilmesini durdurur.

Mahkemeler, kentsel dönüşüm projelerinin kamu yararı taşıdığı gerekçesiyle her zaman inşaatı tamamen durduracak genişlikte tedbir kararları vermeyebilir. Ancak, hak kaybı tehlikesinin somut belgelerle (örneğin dükkan sahibi olup da dairesiyle eşit pay aldığını gösteren tapu kaydıyla) ortaya konulması durumunda, en azından payların üçüncü kişilere devrinin engellenmesi ve 6306 sayılı kanun kapsamındaki satış işlemlerinin dava sonuna kadar ertelenmesi yönünde tedbir kararları 2026 yılı yargılamalarında sıklıkla uygulanmaktadır.

Şubat 2026 Tarihli Yeni 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Değişikliklerinin Davalara Etkisi

4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulanma Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm süreçlerinde adeta kartların yeniden dağıtılmasına yol açmıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na geniş yetkiler tanıyan bu yeni düzenleme, arsa payı davalarını da yakından ilgilendiren kritik hükümler barındırmaktadır.

Yeni yönetmelikle birlikte getirilen en önemli değişiklikler ve bunların davalara yansımaları şu şekildedir:

Tebligat Usullerinin Hızlandırılması

Eski dönemde arsa payı düzeltme davalarının yıllarca sürmesinin en büyük nedeni, binadaki tüm kat maliklerine ve onların yurt dışındaki ya da ulaşılamayan mirasçılarına mahkeme tebligatlarının ulaştırılamamasıydı. Yeni 2026 yönetmeliği, kentsel dönüşüm tebligatlarında e-Devlet kapısı üzerinden bildirim, binaya fiziki ilan asılması ve muhtarlıkta tebliğ gibi hızlandırılmış usulleri zorunlu kılmıştır. Sulh Hukuk Mahkemeleri de bu idari reformu yargılama usullerine adapte ederek, arsa payı davalarında tarafların adres tespiti ve tebligat süreçlerini çok daha hızlı tamamlamakta, böylece davalar geçmişe göre yarı yarıya daha kısa sürede sonuçlanmaktadır.

Riskli Yapı Şerhinin Tapudan Silinse Bile Sürecin Devam Etmesi

Yeni yönetmelik uyarınca, riskli yapı tespiti yapılan binalarda idari işlemler tamamlandığında tapudaki riskli yapı şerhi silinse dahi, kentsel dönüşümün tasfiye ve paylaşım süreçleri durmamaktadır. Bu durum, arsa payı uyuşmazlıklarının binalar yıkıldıktan sonra da hız kesmeden devam edeceğini göstermektedir. Yargıtay’ın Eylül 2025 kararıyla uyumlu olan bu yönetmelik maddesi, idari süreçler ne kadar hızlı ilerlerse ilerlesin, adli mahkemelerdeki arsa payı davalarının mülkiyetin kaderini belirlemedeki üstün rolünü korumuştur.

Arsa Payı Hatalı Olan Maliklerin Kentsel Dönüşümde Karşılaştığı Maddi Zararlar (Örnek Senaryo Analizi)

Konunun önemini kuru hukuki terimlerden sıyırıp somut ve gerçekçi bir senaryo ile incelemek, tehlikenin boyutunu anlamanız açısından son derece faydalı olacaktır.

Senaryomuz:
İstanbul’un gözde ilçelerinden Kadıköy’de, 1990 yılında inşa edilmiş 10 katlı bir apartman düşünelim. Binada toplam 20 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

• • Zemin Katta: Cadde cepheli, 2 adet son derece değerli ticari dükkan mevcuttur (Her biri 150 metrekare).
  • Normal Katlarda: 18 adet konut amaçlı daire yer almaktadır (Her biri 100 metrekare).
  • Binayı inşa eden kooperatif, 1990 yılındaki tescil aşamasında teknik bir hata yapmış ve dükkanların yüksek ticari değerini hiçe sayarak binadaki tüm bağımsız bölümlere eşit şekilde 1/20 (yani %5) arsa payı dağıtmıştır.

2026 Yılında Kentsel Dönüşüm Süreci Başlıyor:
Bina riskli yapı ilan edilmiş ve yıkılmıştır. Arsa değeri bugün piyasa koşullarında 100.000.000 TL (Yüz Milyon Türk Lirası) olarak takdir edilmektedir. Bir müteahhitlik firması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacaktır.

Eğer Arsa Payı Düzeltme Davası Açılmazsa (Hatalı Paylaşım):

• • Müteahhit, yeni binadaki paylaşımı tapudaki mevcut arsa paylarına göre yapacaktır.
  • Her bir daire sahibi arsa değerinin %5’ine (%5=5.000.000 TL değerinde pay) sahip olduğu gibi, caddede milyonlarca lira ciro yapan devasa dükkanların sahipleri de sadece %5’er pay alacaklardır.
  • Yeni projede dükkan sahiplerine, dükkanlarının gerçek büyüklük ve değerini karşılamayan, sıradan bir ara kat daireyle eşdeğer bir alan teklif edilecektir. Ya da arsa satılarak nakit paylaşımı yoluna gidilirse, dükkan sahiplerine sadece 5.000.000 TL ödenecektir. Oysa dükkanın gerçek piyasa değeri dairelerin en az 4-5 katıdır.
  • Bu durumda dükkan sahiplerinin uğrayacağı net maddi zarar minimum 15.000.000 TL ile 20.000.000 TL arasındadır.

Eğer Hak Sahibi Dükkan Sahibi Arsa Payı Düzeltme Davası Açarsa (Adil Paylaşım):

• • Bilirkişi heyeti binanın 1990 yılındaki değerlerini inceler. O tarihteki dükkanların metrekare birim değerinin konutlara göre 3 kat daha fazla olduğunu saptar.
  • Yapılan hesaplama sonucunda; dükkanların her birinin arsa payının aslında %12 olması gerektiği, normal dairelerin payının ise her biri için %4,2 seviyesine düşmesi gerektiği ortaya çıkar.
  • Mahkeme bu oranları tescil eder.
  • Yeni paylaşımda dükkan sahipleri arsa değerinin %12’sine (%12=12.000.000 TL değerinde pay) sahip olurlar. Müteahhitten yeni binada hak ettikleri büyüklükte dükkanları ve şerefiye paylarını alırlar.
  • Açılan tek bir dava, dükkan sahiplerini milyonlarca liralık bir servet kaybından kurtarmış ve adaleti sağlamıştır.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Yargılama Giderleri

Hukukta usul, esastan önce gelir. Doğru haklılığa sahip olsanız dahi, davanızı yanlış mahkemede açmanız durumunda davanız usulden reddedilir ve bu da size hem ciddi bir zaman kaybı hem de ek maddi yükler getirir.

Görevli Mahkeme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Arsa payının düzeltilmesi davası da doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayandığından, davanın değeri ne kadar yüksek olursa olsun (milyonlarca liralık gayrimenkuller söz konusu olsa dahi) kesinlikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davalar görevsizlik nedeniyle reddedilir.

Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince, taşınmaz üzerindeki ayni haklara (mülkiyet hakkı gibi) ilişkin davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin nitelikte olup, tarafların kendi aralarında yapacakları sözleşmelerle değiştirilemez. Dolayısıyla, dava konusu apartman İstanbul Kadıköy’de ise dava Kadıköy (İstanbul Anadolu) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, Ankara Çankaya’da ise Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Yargılama Giderleri ve Harçlar

Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyetin aynına ilişkin bir dava olmasına rağmen, Yargıtay’ın yerleşik kararları uyarınca maktu (sabit) harca tabidir. Yani davanın açılış aşamasında, gayrimenkulün milyonlarca liralık değeri üzerinden nispi bir harç ödemezsiniz. Bu durum, dava açmak isteyen malikler için çok büyük bir finansal kolaylıktır.

Ancak yargılama sürecinde ödenmesi gereken diğer masraf kalemleri mevcuttur:

• Bilirkişi ve Keşif Ücretleri: 2026 yılı piyasa koşullarında, mahkemelerin atayacağı 3 kişilik bilirkişi heyetinin ücreti, ulaşım ve keşif harçları ile birlikte yaklaşık 15.000 TL ile 25.000 TL arasında değişmektedir.
• Tebligat Masrafları: Davalı sayısı (apartmandaki komşularınız) ne kadar çoksa, gönderilecek tebligatların maliyeti o kadar artacaktır. Kalabalık sitelerde tebligat giderleri önemli bir tutara ulaşabilir.
• Vekalet Ücreti: Davayı bir avukat aracılığıyla yürütmeniz durumunda, Türkiye Barolar Birliği’nin 2026 yılı için belirlediği asgari ücret tarifesinden az olmamak üzere avukatlık ücreti ödemeniz gerekecektir. Davayı kazandığınızda, mahkeme tarafından belirlenen yasal vekalet ücreti ve yaptığınız tüm yargılama giderleri davalı taraftan (komşularınızdan) tahsil edilerek size iade edilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Maliklere Pratik Tavsiyeler ve Yol Haritası

Eğer oturduğunuz veya yatırım amacıyla sahibi olduğunuz bina kentsel dönüşüm sürecine giriyorsa ya da girmesi yakınsa, haklarınızı korumak için izlemeniz gereken pratik adımları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Adım: Tapu Kayıtlarınızı ve Arsa Payınızı İnceleyin

e-Devlet üzerinden veya doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne giderek taşınmazınıza ait güncel tapu senedini veya tapu kaydını edinin. Tapu kaydında yazan “Arsa Payı / Payda” kısmına dikkat edin (Örneğin: 12/240). Bu oran, sizin arsa üzerindeki mülkiyet yüzdenizi gösterir.

2. Adım: Apartmandaki Diğer Dairelerle Karşılaştırma Yapın

Binadaki diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını öğrenmeye çalışın. Eğer sizin daireniz üst katta, geniş, ön cephede ve değerli olmasına rağmen; bodrum kattaki küçük veya karanlık daireyle tamamen aynı arsa payına sahipse, ortada ciddi bir adaletsizlik var demektir. Özellikle binanın altında dükkan varsa ve bu dükkanın arsa payı normal dairelerle eşit tutulmuşsa, bu durumu mutlaka not edin.

3. Adım: Süreci Erken Başlatın

Binanız henüz yıkılmadan, riskli yapı tespiti yapılmadan önce arsa payı düzeltme davasını açmanız en ideal senaryodur. Yargıtay’ın Eylül 2025 kararı sayesinde bina yıkılsa da davanız düşmez; ancak bina yıkılmadan önce yapılacak bir yerinde keşif, bilirkişi heyetinin işini çok daha kolaylaştırır ve davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlar.

4. Adım: Uzman Bir Gayrimenkul Avukatıyla Çalışın

Arsa payı düzeltilmesi davaları, usul hukuku kurallarının çok katı uygulandığı, tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesinin zorunlu olduğu teknik davalardır. Tek bir usul hatası davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm alanında uzmanlaşmış tecrübeli bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız hayati önem taşır.

5. Adım: İhtiyati Tedbir Kararını İhmal Etmeyin

Davanızı açarken, mahkemeden mutlaka tapu kaydına şerh konulması ve kentsel dönüşüm kapsamındaki olası pay satışlarının önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edilmesini isteyin. Bu, dava sürecinde mülkünüzün rızanız dışında satılmasını engelleyen en güçlü zırhınız olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Arsa payının düzeltilmesi davası kentsel dönüşüm sürecini tamamen durdurur mu?

Hayır, bu dava kentsel dönüşüm (6306 sayılı kanun) idari süreçlerini kendiliğinden durdurmaz. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri idari makamlar tarafından yürütülmeye devam eder. Ancak, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kentsel dönüşüm kapsamındaki “hisselerin açık artırmayla satışı” işlemine veya “inşaat ruhsatı verilmesine” yönelik bir ihtiyati tedbir kararı alınırsa, süreç mahkeme kararıyla durdurulabilir. Tedbir kararı alınmadığı takdirde idari kentsel dönüşüm süreci ve dava eş zamanlı olarak paralel bir şekilde ilerler.

2. Binamız kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldı, artık arsa payı davası açamaz mıyız?

Açabilirsiniz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10 Eylül 2025 tarihli kararı uyarınca, binanın yıkılmış olması arsa payı düzeltme davası açılmasına veya devam etmesine engel teşkil etmez. Kat malikleri bina yıkılsa dahi arsa üzerinde paylı mülkiyet esasına göre hak sahibi olmaya devam ettiklerinden, hukuki yararları sürmektedir. Mahkeme, belediye ve tapu arşivlerindeki projeler ile tarihi emsaller üzerinden hesaplama yaparak payları her zaman düzeltebilir.

3. Daireyi yeni satın aldım, eski sahibinin zamanında arsa payına itiraz etmemiş olması benim dava açmamı engeller mi?

Hayır, engellemez. Taşınmazı sonradan satın alan kişiler hukukta “cüz’i halef” olarak kabul edilirler. Yeni malikler, tapu tesis edilirken veya kat mülkiyetine geçilirken yapılan hatalı işlemlere bizzat taraf olmadıkları ve buna rıza gösterdiklerine dair bir imza atmadıkları için, dürüstlük kuralı engeline takılmaksızın her zaman arsa payının düzeltilmesi davası açabilirler.

4. Arsa payının düzeltilmesi davasında harçlar nasıl hesaplanır? Davayı açmak çok maliyetli midir?

Arsa payının düzeltilmesi davaları, taşınmazın piyasa değeri ne kadar yüksek olursa olsun maktu (sabit) harca tabidir. Dava açarken gayrimenkulün değeri üzerinden yüz binlerce liralık nispi harç ödemeniz gerekmez. Yargılama giderlerinin en büyük kısmını bilirkişi ücretleri, keşif harcı ve çok ortaklı binalardaki tebligat masrafları oluşturur. Davayı kazandığınız takdirde, yaptığınız tüm bu masrafları davalı taraftan yasal olarak geri alabilirsiniz.

5. Davayı sadece kendi arsa payımı düzeltmek için tek bir komşuma karşı açabilir miyim?

Hayır, açamazsınız. Arsa payları birbirine bağlı ve toplamı (örneğin 100/100, 120/120 gibi) sabit olan paylardır. Sizin arsa payınızın artması, diğer kat maliklerinin paylarının zorunlu olarak azalması anlamına gelir. Bu nedenle hukukta “zorunlu dava arkadaşlığı” kuralı geçerlidir. Davayı açarken, binada mülk sahibi olan kendi dışınızdaki tüm kat maliklerini davalı olarak göstermek zorundasınız. Maliklerden biri vefat etmişse, onun yasal mirasçılarını da davaya dahil etmelisiniz.

6. Arsa payı düzeltilirse, geçmişe dönük ödediğim aidatlar veya ortak gider paylaşımları da değişir mi ve bunları geri isteyebilir miyim?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, apartman ortak giderleri ve aidatlar (aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça) kural olarak arsa payı oranında paylaşılır. Arsa payı düzeltme davasını kazandığınızda, mahkeme kararı geriye etkili olarak tapu kurulduğu tarihten itibaren geçerli olur. Dolayısıyla teorik olarak geçmişte fazla ödediğiniz ortak giderleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep etme hakkınız doğabilir. Ancak pratik hukukta, geçmişe dönük bu talepler Türk Borçlar Kanunu’ndaki zamanaşımı sürelerine (genellikle 5 veya 10 yıl) tabidir ve aidatların fiilen nasıl harcandığı, kararların nasıl alındığı gibi detaylı teknik incelemeler gerektirir.

7. Kat mülkiyeti kurulurken arsa payları eşit dağıtılmışsa bu kesinlikle hatalı mıdır?

Her zaman hatalı olmayabilir. Eğer binadaki tüm bağımsız bölümler (daireler) tamamen aynı büyüklükteyse, aynı katta yer alıyorsa, manzaraları, cepheleri, güneş alma durumları ve ekonomik değerleri birbirine tamamen denkse, arsa paylarının eşit (örneğin 10 daireye 1/10 şeklinde) dağıtılması huk